Fragen zum Internat im Malteserschloss

Die Firma "Heitersheimer Schlossgesellschaft Ltd. & Co. KG" beabsichtigt das Heitersheimer Malteserschloss vom Orden der Barmherzigen Schwestern vom hl. Vinzenz von Paul zu kaufen und dort eine internationale Schule zu errichten. Dazu soll zunächst ein "Städtebaulicher Vertrag" zwischen den künftigen Käufern und der Stadt Heitersheim abgeschlossen werden, der den Käufern dann den Abschluß eines "Projektentwicklungs- und Angebotsvertrags" mit dem Orden ermöglicht. Dieser wiederum soll in den Erwerb des Schlosses durch die Investoren nach Abschluß der Projektphasen münden. Ein Nichtzustandekommen dieses Erwerbs durch Rücktritt der Erwerber ist in den Projektphasen möglich, vergleichbare eigenständige Rücktrittsmöglichkeiten für Verkäufer und Stadt sind nicht vorgesehen.

Gesellschaftsform “Ltd. & Co. KG”

Zum Kauf und Betrieb des Heitersheimer Malteserschlosses als internationale Schule werden 2 Gesellschaften gegründet: Die Firma "Heitersheimer Schlossgesellschaft" soll als Ltd. & Co. KG geführt werden. Sie soll als Projekt- bzw. Immobiliengesellschaft fungieren, die das Immobilienvermögen an die "Heitersheim International School GmbH" vermietet bzw. verpachtet. Die Ltd. & Co. KG begrenzt aber die eigentlich unbegrenzte Haftung des Komplementärs einer KG auf die Einlage zur Ltd.: ab 1,- € ...
Die Schlossgesellschaft beabsichtigt lt. Ziffer 7.1 des Kaufvertrags, "den Kaufpreis ganz oder teilweise zu finanzieren", also ggf. auch ohne Eigenkapital mit 100% Fremdkapital durchzuführen. Wie die Sanierungs- und Umbaukosten des Schlosses zur Internatsschule finanziert werden, ist nicht ausgeführt.
U.a. das vertragliche oder dingliche Vorkaufsrecht ist bei der Vollstreckungsversteigerung ausgeschlossen. (§§ 1098, 512 BGB)

Kaufvertrag

Im Projektentwicklungs- und Angebotsvertrag, der zwischen dem Orden der Barmherzigen Schwestern vom hl. Vinzenz von Paul und der Heitersheim Schlossgesellschaft Ltd. & Co. KG geschlossen werden soll, ist der Kaufvertrag eingebunden, der in Ziff. 3.1 und 3.2 wichtige Passagen über bestehende Nutzungsrechte und deren Beendigung enthält (Kündigungsfrist 12 Monate).

Städtebaulischer Vertrag

Der städtebaulische Vertrag handelt die zukünftigen Rechte der Stadt mit der Schlossgesellschaft als Käufer des Malteserschlosses aus. In §3 Ziff. 5 wird eine mögliche Entschädigung für die künftige Nutzung des Museums im Zusammenhang mit der erwartbaren Nutzung z.B. städtischer Sportanlagen angesprochen.
Offensichtlich ist hier eine zukünftige Verrechnung vorgesehen, ohne daß Regularien genannt sind.
Was geschieht bei Insolvenz und Konkurs mit Eigentumsübergang durch Zwangsversteigerung: Das vertragliche oder dingliche Vorkaufsrecht ist bei der Vollstreckungsversteigerung ausgeschlossen. (§§ 1098, 512 BGB)
In §10 wird der Käufer verpflichtet, 70% der Kosten des Bebauungsplan- und FNP-Verfahrens zu erstatten, allerdings nur bis max. 60.000,-- €.
An gleicher Stelle wird auch festgelegt, daß die Stadt auf die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gem. § 154 BauGB absieht. In der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Bereich Malteserschloss“ wird aber festgelegt, daß "Die Sanierungsmaßnahme ... im umfassenden Verfahren durchgeführt (wird)". Im umfassenden Verfahren ist die Gemeinde jedoch zur Abschöpfung der resultierenden Bodenwerterhöhung durch einen Ausgleichsbetrag verpflichtet (§ 154 Abs. 1 BauGB).

Einnahmen Stadt laut “Prognose der finanziellen Auswirkungen”

Markenschutzrechte “Malteserschloss”

Im Kaufvertrag (Ziff. 3.3 Namensrechte) räumt der Orden der Schlossgesellschaft die alleinigen Nutzungsrechte an den Namen „Malteserschloss“ und/oder „Malteserschlossanlage“ ein.
"Malteserschloss" und "Malteserschlossanlage"