Gemeinderatssitzung 08.10.2019

Am Dienstag, 08. Oktober 2019, 19:00 Uhr, findet im Bürgersaal der Malteserhalle eine öffentliche Sitzung des Gemeinderates mit folgender Tagesordnung statt:

1. Fragen von Einwohnern zu Gemeindeangelegenheiten
2. Bekanntgabe von Beschlüssen aus nichtöffentlichen Gemeinderatssitzungen
3. Projekt Internationale Privatschule im Malteserschloss
   – Zustimmung zum Städtebaulichen Vertrag und Fortschreibung der Sanierungsziele im
   Sanierungsgebiet „Bereich Malteserschloss“
4. Aufstellung des Bebauungsplans „Malteserschloss“
   a) Aufstellungsbeschluss
   b) Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
5. Mitteilungen und Verschiedenes
6. Anfragen aus dem Gemeinderat

Beratungsvorlagen

Gemeinderatssitzung am Dienstag, 08. Oktober 2019
Am Dienstag, 08. Oktober 2019, 19:00 Uhr, findet im Bürgersaal der Malteserhalle eine
öffentliche Sitzung des Gemeinderates mit folgender Tagesordnung statt:
1. Fragen von Einwohnern zu Gemeindeangelegenheiten
2. Bekanntgabe von Beschlüssen aus nichtöffentlichen Gemeinderatssitzungen
3. Projekt Internationale Privatschule im Malteserschloss
– Zustimmung zum Städtebaulichen Vertrag und Fortschreibung der Sanierungsziele im
Sanierungsgebiet "Bereich Malteserschloss"
4. Aufstellung des Bebauungsplans "Malteserschloss"
a) Aufstellungsbeschluss
b) Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
5. Mitteilungen und Verschiedenes
6. Anfragen aus dem Gemeinderat
gez.
Martin Löffler
Bürgermeister
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Beratungsvorlage
für die öffentliche Sitzung des Gemeinderates
am 08.10.2019
TOP 3_1
Projekt Internationale Privatschule im Malteserschloss
Zustimmung zum Städtebaulichen Vertrag und Fortschreibung der Sanierungsziele im
Sanierungsgebiet "Bereich Malteserschloss"
1 Sachverhalt
Die Stadt Heitersheim hat für das Malteserschloss und die dortige Umgebung mit Beschluss
vom 04.04.2017 ein Sanierungsgebiet festgelegt und eine entsprechende Satzung erlassen.
Die damaligen Sanierungsziele orientierten sich an den bis dahin in einer Klausurtagung
entwickelten und in Gemeinderatssitzungen verabschiedeten Konzeption Malteserschloss.
Dadurch hat die Stadt die Voraussetzungen für ein gesetzliches Vorkaufsrecht geschaffen und
weitere baurechtliche Einflussmöglichkeiten gewonnen.
Der Eigentümer des Malteserschlosses in Heitersheim, der Orden der barmherzigen
Schwestern vom Hl. Vinzenz von Paul, beabsichtigt nun das Gesamtareal Malteserschloss an
private Investoren zu veräußern, die die Räumlichkeiten des Malteserschlosses als
internationale englischsprachige Privatschule nutzen wollen.
Das Projekt, an dem der BZ Herausgeber und United World College (UWC) Chairman Dr.
Christian Hodeige, sowie die Chinesischen Investoren Mark Wang und Baodong Shi beteiligt
sind, soll konzeptionell eng an die in Freiburg bestehende UWC Schule angelehnt werden.
Das Projekt wurde dem Gemeinderat in öffentlicher Sitzung am 14. Mai 2019 umfassend
vorgestellt. Es ist beabsichtigt 350 Schüler in drei Jahrgängen bis zum Abschluss
Internationales Baccalaureate (IB) zu unterrichten.
Bereits in der nicht-öffentlichen Sitzung vom 9. April 2019 hat der Gemeinderat den
Bürgermeister beauftragt mit der Gruppe um Herrn Dr. Hodeige und den Eigentümern des
Schlosses Verhandlungen aufzunehmen. Der Gemeinderat hat dabei als Oberziele unter
anderem festgelegt, dass das Museum im Schloss erhalten werden soll, dass das Schloss als
Denkmal erhalten und gesichert werden soll, und dass der Bereich und die Innenhöfe des
Malteserschlosses in ähnlicher Weise zugänglich bleiben wie bisher.
Die wesentlichen sieben Verhandlungsergebnisse, die mittels eines notariell beurkundeten
städtebaulichen Vertrages (Anl. 3_2) gesichert werden sollen, lauten in verkürzter Form:
 Die Stadt erhält zwischen 10:00 Uhr und 18:00 Uhr ein durch Dienstbarkeit
gesichertes Wegerecht zugunsten der Allgemeinheit für wesentliche Teile des
Grundstücks, insbesondere die beiden Innenhöfe, den Kräutergarten und die Fußwege
im nordöstlichen Bereich.
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 Die Stadt erhält ein durch Dienstbarkeit gesichertes weitgehend kostenfreies
Nutzungsrecht an den Räumen des Museums.
 Der Käufer verpflichtet sich, die Veranstaltungen Fronleichnamsprozession,
Schlosskonzert und Kunsthandwerkermarkt weiterhin zu gestatten.
 Nach Absprache im Einzelfall können auch weitere Veranstaltungen (kunsthistorische
Führungen, Tag der offenen Tür etc.) im Schloss durchgeführt werden.
 Die Stadt erhält ein dingliches Vorkaufsrecht für alle zukünftigen Verkaufsfälle.
 Die Stadt erhält ein dinglich gesichertes Ankaufsrecht zum Verkehrswert. Dieses
greift wenn der jeweilige Eigentümer das Schloss entweder in wesentlichen Teilen
ungenutzt lässt oder vorsätzlich bzw. grob fahrlässig gegen denkmalschutzrechtliche
Pflichten verstößt.
 Stipendium: Der Schulträger verpflichtet sich, jedes Jahr eine Schülerin oder einen
Schüler aus Heitersheim kostenlos in die Privatschule aufzunehmen.
In der Stadt wird die vorgesehene neue Nutzung des Schlosses kontrovers diskutiert. Dabei
wird auch das Alternativkonzept analog der von der Stadt erarbeiteten Konzeption
Malteserschloss in Erwägung gezogen, das allerdings vom Eigentümer nicht gewollt wird. Das
Alternativkonzept sieht vor, dass die Stadt Heitersheim, eventuell im Zusammenwirken mit
einer Stiftung oder einer GmbH, das Malteserschloss erwirbt.
Im zweiten Schritt sollen im Malteserschloss verschiedene Nutzungsmöglichkeiten wie
Wohnraum, Gastronomie, ein Kinderhospiz oder Bürofl.chen der Stadt untergebracht werden.
Der Gemeinderat hat daher in der Sitzung vom 02.07.2019 beschlossen hinsichtlich des
Alternativkonzeptes eine Grobkostenschätzung zu beauftragen. Demnach würden die Umbauund
Sanierungskosten zwischen 12,5 bis 19 Mio. EUR betragen (Anl. 3_4). Der Kaufpreis ist
nicht eingerechnet und es bestehen weitere Kostenrisiken.
Diese Summe entspricht in etwa den von den Investoren ermittelten Kosten für die
Internationale Privatschule, die sich auf einen Betrag zwischen 18 und 25 Mio. EUR (incl.
Erwerb) belaufen sollen.
2 Bewertung
Die Verhandlungsziele der Stadt sind voll umfänglich erreicht. über die Stipendien für
Heitersheimer Schüler ist ein ständiger Austausch gesichert. Insbesondere die umfassenden
Ankaufs- und Vorkaufsrechte sichern das Denkmal dauerhaft und gewährleisten auch
weiterhin den Zugriff der Stadt. Der Zugang der öffentlichkeit bleibt nicht nur erhalten, sondern
kann durch den städtebaulichen Vertrag auch dauerhaft für die Bürgerinnen und Bürger
gesichert werden.
Die Einrichtung der internationalen Privatschule ist geeignet das Renommee der Stadt
Heitersheim zu verbessern. Erstmals kann mit dem Internationalen Baccalaureate (IB) auch
eine Hochschulreife in Heitersheim erworben werden.
über die zusätzlichen Zuweisungen (Vgl. Anl. 3_3) und die zusätzliche Kaufkraft der Schüler
und ihrer Familienangehörigen und zu erwartende Gewerbesteuereinnahmen entstehen der
Stadt erhebliche finanzielle Vorteile.
Der Eigentümer präferiert nach wie vor die Einrichtung der internationalen Privatschule. Das
Alternativkonzept ist mit erheblichen Kostenrisiken für die Stadt verbunden.
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3 Beschlussvorschlag
a) Der Gemeinderat stimmt dem städtebaulichen Vertrag lt. Anlage 3_2 zu.
b) Der Gemeinderat schreibt unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange
die Sanierungsziele im Sanierungsgebiet "Bereich Malteserschloss" für den
Bereich des Flurstück Nr. 1 (Schlossanlage und Schlossgarten) fort und nimmt
insoweit folgende Sanierungsziel auf:
 Unterbringung einer internationalen Privatschule,
 Erhalt des Museums im Schloss,
 Erhalt und Sicherung des Schlosses als Denkmal,
 Sicherung der öffentlichen Zugänglichkeit der Innenhöfe des
Malteserschlosses und der umliegenden Freiflächen,
 Fortführung der bisherigen Veranstaltungen Fronleichnamsprozession,
Schlosskonzert und Kunsthandwerkermarkt im Bereich des
Malteserschlosses.
Anlagen:
3_2 Anl. Entwurf städtebaulicher Vertrag mit Anlagen
3_3 Anl. Prognose Mehrzuweisungen durch zusätzliche Einwohner internationale Privatschule
3_4 Anl. Grobkostenrahmen Alternativmodell des Büro Drees und Sommer
Martin Löffler, Telefon: 07634/402-20,
Az.: 022.31; 623.22
Abgestimmte Fassung vom 25.09.2019
Städtebaulicher Vertrag
[bedarf notarieller Beurkundung]
zwischen
der Stadt Heitersheim, vertreten durch den Bürgermeister, Hauptstraße 9, 79423 Heitersheim
nachfolgend: Stadt
und
der Heitersheim Schlossgesellschaft Ltd. & Co. KG, vertreten durch Dr. Christian Hodeige,
wh. Freiburg, weitere Adresse ???
nachfolgend: Käufer
über Verkauf und zukünftige Nutzung des Malteserschloss Heitersheim
Präambel:
Der Orden der Barmherzigen Schwestern vom hl. Vinzenz von Paul (nachfolgend: Orden) ist
Eigentümer der Malteserschlossanlage Heitersheim, Grundbuch von Heitersheim Nr. 50, Karte
215.14, Flst-Nr. 1, Johanniterstraße 81, 83 a, 83 b, 85, Staufener Straße 1, 1 a, Gebäudeund
Freifläche zu ca. 4 ha 73 a 20 qm, i. F. Grundstück. Er beabsichtigt, das Grundstück an
den Käufer zu veräußern. Hierzu hat der Orden mit dem Käufer den als Anlage 1 beigefügten
notariell beurkundeten Projektentwicklungsvertrag mit Verkaufsangebot (UR-Nr. ??? des Notars
??? vom ???) abgeschlossen.
Der Käufer beabsichtigt, das Verkaufsangebot während der vertraglich vereinbarten Prüfungsphase,
jedenfalls innerhalb der Bindungsfrist von 12 Monaten ab Beurkundung des Verkaufsangebots
anzunehmen und über einen Schulträger in der Malteserschlossanlage eine
internationale Privatschule für bis zu 350 Schülerinnen und Schüler einzurichten. Das Schulprogramm
soll den Regeln und Bestimmungen der International Baccalaureate (IB), einer
Bildungsstiftung mit Sitz in Genf, folgen, wobei sich der Schulträger, besetzt mit einem internationalen
Lehrkörper, aktiv für die Völkerverständigung, für den kulturellen Austausch und
für eine nachhaltige Nutzung der Ressourcen einsetzen wird.
2
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung der Stadt Heitersheim über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebietes "Bereich Malteserschloss" vom 04.04.2017. Der dem
Käufer angebotene Grundstückskaufvertrag bedarf deshalb nach seinem wirksamen Zustandekommen
der sanierungsrechtlichen Genehmigung (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) und unterliegt
dem allgemeinen gesetzlichen Vorkaufsrecht der Stadt Heitersheim (§ 24 Abs. 1 Satz 1
Nr. 3 BauGB). Die gesetzliche Frist zur Entscheidung über die sanierungsrechtliche Genehmigung
und über die Ausübung des allgemeinen gesetzlichen Vorkaufsrechts beginnt, sobald
der Stadt Heitersheim die schriftliche Mitteilung des Ordens oder des Käufers über das wirksame
Zustandekommen des Kaufvertrages – verbunden mit der entsprechenden Antragstellung
– vorliegt (§ 145 Abs. 1 S. 1 i. V. m § 22 Abs. 5 S. 2 BauGB, § 28 Abs. 1 S. 1 BauGB).
Die Stadt Heitersheim begrü.t die vom Käufer geplante Einrichtung einer internationalen
Privatschule mit Internat nach dem vorbeschriebenen Konzept. Zur Schaffung der bauleitplanerischen
Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Vorhabens sowie zur Sicherung der sanierungsrechtlichen
und städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt Heitersheim, insbesondere zur
Gewährleistung einer grundsätzlichen Zugänglichkeit der Malteserschlossanlage und des Erhalts
dieses herausragenden Kulturdenkmals, bedarf es jedoch der Aufstellung eines Bebauungsplans
und des Abschlusses der vorliegenden Vereinbarung.
Die Parteien beabsichtigen, zukünftig in einer gesonderten Vereinbarung Regelungen darüber
zu treffen, in welchem Rahmen und unter welchen Voraussetzungen der zukünftige Schulträger
berechtigt ist, städtische Einrichtungen – insb. Sportanlagen – für schulische Zwecke zu
nutzen. In diesem Rahmen könnten dann auch Regelungen über die Herstellung oder Erweiterung
von Sportanlagen getroffen werden.
§ 1 Bebauungsplan
1. Die Stadt Heitersheim beabsichtigt, für das Vorhaben des Käufers einen Bebauungsplan
auf der Grundlage des Entwurfs nach Anlage 1.2 aufzustellen.
2. Ein Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplans wird mit diesem Vertrag nicht
begründet. Ebenso bleibt die Stadt zu änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplanentwurfs
im Zuge des Bebauungsplanverfahrens berechtigt. Die Stadt ist auch zur
späteren Aufhebung eines in Kraft getretenen Bebauungsplans berechtigt.
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3. Der Käufer stimmt dem Bebauungsplanentwurf gemäß Anlage 1.2 zu. Er verzichtet
auf jegliche Rechtsmittel gegen die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans,
soweit diese dem Entwurf in Anlage 1.2 entsprechen.
§ 2 Zugangsrecht der Allgemeinheit, Dienstbarkeit
1. Der Käufer bestellt zu Gunsten der Stadt Heitersheim und zu Lasten des Grundstücks
die folgenden beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten:
a) Geh- und Aufenthaltsrecht für die Allgemeinheit (Wegerecht R 1)
Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, in der
Zeit von 10.00 Uhr bis 18.00 Uhr der Allgemeinheit fußläufigen Zugang zu
den mit dem Wegerecht R 1 gekennzeichneten Grundstücksteilfl.chen gemäß
Anlage 2.1 zu gewähren und in der genannten Zeit der Allgemeinheit den Aufenthalt
auf diesen Grundstücksteilfl.chen zu gestatten. Das Recht zur Mitbenutzung
und zur Ausübung des Hausrechts gegenüber Personen oder Verhaltensweisen,
die das Eigentum des Verpflichteten beeinträchtigen oder den
Schulbetrieb stören, bleibt unberührt.
b) Geh-, Fahr- und Aufenthaltsrecht für die Allgemeinheit (Wegerecht R 2)
Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, in der
Zeit von 10.00 Uhr bis 18.00 Uhr der Allgemeinheit fußläufigen Zugang zu
den mit dem Wegerecht R 2 gekennzeichneten Grundstücksteilfl.chen gemäß
Anlage 2.1 zu gewähren und in der genannten Zeit der Allgemeinheit das Fahrradfahren
sowie den Aufenthalt auf diesen Grundstücksteilfl.chen zu gestatten.
Das Recht zur Mitbenutzung und zur Ausübung des Hausrechts gegenüber Personen
oder Verhaltensweisen, die das Eigentum des Verpflichteten beeinträchtigen
oder den Schulbetrieb stören, bleibt unberührt.
2. Der Käufer und die Stadt sind sich über die Bestellung der beschränkt persönlichen
Dienstbarkeiten einig. Der Käufer bewilligt bereits jetzt unwiderruflich die Eintragung
dieser Dienstbarkeiten gemäß Ziff. 1 i. V. m. Anlage 2.1. Die Stadt ist berechtigt, diese
Bewilligung dem Grundbuchamt vorzulegen und den Grundbuchvollzug zu bean4
tragen, sobald dieser Vertrag wirksam geworden ist; zu dem Antrag auf Grundbuchvollzug
ist zu erklären, dass die Eintragung der Dienstbarkeit nur gemeinsam mit der
Eintragung des Eigentumsübergangs auf den Käufer gemäß der Anlage 1 erfolgen soll
(§ 16 Abs. 2 GBO). Der Käufer erklärt hiermit vorsorglich und unwiderruflich seinerseits
zu dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs gemäß der Anlage 1,
dass diese Eintragung nur gemeinsam mit der Eintragung der vorstehenden Dienstbarkeit
erfolgen soll (§ 16 Abs. 2 GBO); der beurkundende Notar wird beauftragt, diese
Erklärung im Vollzug der Anlage 1 dem Grundbuchamt vorzulegen.
3. Der Käufer übernimmt die Verpflichtungen gemäß Ziff. 1 ab dem Zeitpunkt des
Besitzübergangs des Grundstücks auch schuldrechtlich. Der Käufer verpflichtet sich
weiter, die Verpflichtungen gemäß Ziff. 1 im Wege eines echten Vertrags zu Gunsten
Dritter auch einem Mieter, Pächter oder sonstigen Nutzungsberechtigten des Grundstücks,
insbesondere dem Schulträger, aufzuerlegen.
4. Der Käufer wird die Grundstücksteilfl.chen gemäß Anlage 2.1 in einem für die Zwecke
des Geh- bzw. Fahrrechts ordnungsgemäßem Zustand erhalten, ggf. instand setzen,
bei Bedarf entsprechend der bisherigen baulichen Qualität erneuern und von
Schnee und Eis räumen. Die hierfür notwendigen Kosten einschließlich derjenigen der
Verwaltung und der Verkehrssicherung (insbesondere Kosten einer Haftpflichtversicherung)
hat die Stadt zu einem Drittel zu tragen. Die Kosten einer baulichen oder gestalterischen
Verbesserung der betreffenden Flächen trägt der Eigentümer allein.
§ 3 Museumsbetrieb, Dienstbarkeit
1. Der Käufer bestellt zu Gunsten der Stadt und zu Lasten des Grundstücks die folgende
beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Raumnutzungsrecht für Museumsbetrieb):
Die Stadt Heitersheim ist berechtigt, in den in der Anlage 3.1 gekennzeichneten
Räumen ein Museum zur Geschichte des Malteser- und Johanniterordens sowie zur
Stadtgeschichte mit freier Zugänglichkeit für die Allgemeinheit zu betreiben oder
durch einen Dritten betreiben zu lassen. Die Stadt Heitersheim ist auch berechtigt,
die in der Anlage 3.1 gekennzeichneten Zugangswege außerhalb des Gebäudes sowie
im Verbindungsgang zum Zwecke des Zugangs zum Museum zu nutzen oder
nutzen zu lassen.
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2. Der Käufer und die Stadt sind sich über die Bestellung der beschränkt persönlichen
Dienstbarkeit einig. Der Käufer bewilligt bereits jetzt unwiderruflich die Eintragung
dieser Dienstbarkeit gemäß Anlage 3.1. Die Stadt ist berechtigt, diese Bewilligung
dem Grundbuchamt vorzulegen und den Grundbuchvollzug zu beantragen, sobald dieser
Vertrag wirksam geworden ist; zu dem Antrag auf Grundbuchvollzug ist zu erklären,
dass die Eintragung der Dienstbarkeit nur gemeinsam mit der Eintragung des Eigentumsübergangs
gemäß der Anlage 1 erfolgen soll (§ 16 Abs. 2 GBO). Der Käufer
erklärt hiermit vorsorglich und unwiderruflich seinerseits zu dem Antrag auf Eintragung
des Eigentumsübergangs gemäß der Anlage 1, dass diese Eintragung nur gemeinsam
mit der Eintragung der vorstehenden Dienstbarkeit erfolgen soll (§ 16 Abs. 2
GBO); der beurkundende Notar wird beauftragt, diese Erklärung im Vollzug der Anlage
1 dem Grundbuchamt vorzulegen.
3. Der jeweilige Eigentümer ist berechtigt, aus sachlichen Gründen eine Verlegung des
Ausübungsbereichs der Dienstbarkeit in geeignete Räume entsprechender Größe und
angemessener Zugänglichkeit auf dem Grundstück zu verlangen. Eine Kostenerstattung
findet nicht statt.
4. Der Käufer übernimmt die Verpflichtung gemäß Ziff. 1 ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs
des Grundstücks auch schuldrechtlich. Der Käufer verpflichtet sich weiter,
die Verpflichtung gemäß Ziff. 1 im Wege eines echten Vertrags zu Gunsten Dritter
auch einem Mieter, Pächter oder sonstigen Nutzungsberechtigten des Grundstücks,
insbesondere dem Schulträger, aufzuerlegen.
5. Die Stadt wird die Räume gemäß Anlage 3.1 und deren Zugang auf ihre Kosten in
ordnungsgemäßem Zustand erhalten, ggf. instand setzen und bei Bedarf erneuern. Sie
übernimmt für die Räume gemäß Anlage 3.1 einschließlich Zuwegung die Verkehrssicherungspflicht.
Der Käufer oder der Schulträger behält sich vor, eine angemessene
Nutzungsentschädigung für die Nutzung der Räume gemäß Anlage 3.1 bzw. ggf. der
Räume des verlegten Ausübungsbereichs zu verlangen, sofern im Rahmen der zukünftig
zu treffenden Vereinbarung über die Nutzung städtischer Einrichtungen (insb.
Sportanlagen) keine Regelung hierüber getroffen wird. Hiervon unabhängig hat die
Stadt die anteiligen Betriebskosten (einschließlich der Kosten für Strom-, Heiz- und
Warmwasserversorgung) zu tragen. Als Betriebskosten gelten sämtliche Betriebskos6
ten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung in der jeweils gültigen Fassung. Für die
vorgenannten Betriebskosten zahlt die Stadt an den Käufer monatlich im Voraus einen
angemessenen Betriebskostenvorschuss. Tritt durch Erhöhung oder Neueinführung
von Betriebskosten eine Mehrbelastung des Käufers oder des Schulträgers ein, ist die
Stadt verpflichtet, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an
zu zahlen.
§ 4 Fortbestand Veranstaltungen
1. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Stadt, die Durchführung der folgenden
jährlichen Veranstaltungen auf den Außenflächen des Grundstücks dauerhaft und unentgeltlich
zu gestatten:
a) Fronleichnamsprozession mit Gottesdienst im Schlosshof,
b) Schlosskonzert des Musikvereins Heitersheim (je Kalenderjahr ein Tag am Wochenende
zuzügl. Auf- und Abbau),
c) Kunsthandwerkermarkt (je Kalenderjahr ein Tag am Wochenende zuzügl. Aufund
Abbau).
Der jeweilige Termin gemäß lit. b) und lit. c) ist im Hinblick auf die Belange des
Schulbetriebs bzw. der schulischen Veranstaltungen mit dem Nutzungsberechtigten
gemäß Ziff. 3 abzustimmen; Terminvorschläge der Stadt dürfen nur aus sachlichen
Gründen abgelehnt werden (echter Vertrag zugunsten des jeweils Nutzungsberechtigten
gemäß Ziff. 3).
2. Die Stadt ist verpflichtet, für die Veranstaltungen jeweils ein geeignetes Sicherheitsund
Nutzungskonzept unter schonendem Umgang mit den genutzten Flächen, insbesondere
den Grünfl.chen zu erstellen und umzusetzen. Sie trägt im Hinblick auf die
spezifischen Veranstaltungsrisiken abweichend von § 2 Ziff. 4 die Verkehrssicherungspflicht
einschließlich damit verbundener Kosten allein. Ebenfalls abweichend
von § 2 Abs. 4 hat die Stadt etwaige Schäden, auch an Gebäuden und Anlagen, die im
Zusammenhang mit den Veranstaltungen stehen, zu ersetzen und Verunreinigungen,
insbesondere Müll, auf eigene Kosten zu beseitigen.
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3. Der Käufer verpflichtet sich, die Verpflichtung gemäß Ziff. 1 im Wege eines echten
Vertrags zu Gunsten Dritter auch einem Mieter, Pächter oder sonstigen Nutzungsberechtigten
des Grundstücks, insbesondere dem Schulträger, aufzuerlegen.
§ 5 Nutzung der Malteserschlossanlage für weitere Zwecke und Veranstaltungen
1. Der Käufer verpflichtet sich sicherzustellen, dass der jeweilige Nutzungsberechtigte
gem. § 4 Ziff. 3 der Stadt oder von der Stadt autorisierten Dritten in angemessenem
Umfang weitere Veranstaltungen und Nutzungen in der Malteserschlossanlage – insbesondere
historische, kunsthistorische und denkmalpflegerische Führungen bzw. Besichtigungen,
einen Tag der offenen Tür und geeignete Veranstaltungen, soweit geeignete
Veranstaltungsräume zur Verfügung stehen – nach Absprache im Einzelfall gestattet,
soweit dies mit dem Schulbetrieb, schulischen Veranstaltungen, der Sicherheit
und der Privatsphäre der Schülerinnen, Schüler und Lehrer sowie den Belangen des
Gebäude- und Denkmalschutzes vereinbar ist. § 3 Ziff. 5 und § 4 Ziff. 2 gelten entsprechend.
2. Der Käufer und die Stadt verpflichten sich gegenseitig, im Interesse einer grundsätzlichen
Offenheit des Schlosses einerseits und einer Gewährleistung eines angemessenen
und sicheren Schulbetriebs andererseits zusammenzuwirken.
§ 6 Stipendium
Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Stadt sicherzustellen, dass der Schulträger jedes
Jahr eine Schülerin oder einen Schüler aus Heitersheim kostenlos (mit Ausnahme von
Lernmitteln) in die Privatschule (ohne Unterbringung im Internat) aufnimmt. Bewerben
können sich hierfür Jugendliche, die zum Zeitpunkt der Bewerbung ihren Erstwohnsitz in
Heitersheim haben und die allgemeinen Aufnahmevoraussetzungen der Privatschule erfüllen.
über die Auswahl zwischen den Bewerbern entscheidet die Privatschule nach Anhörung
einer von der Stadt zu benennenden Lehrkraft der staatlichen Schulen in Heitersheim.
§ 7 Dingliches Vorkaufsrecht
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1. Der Käufer bestellt zu Gunsten der Stadt und zu Lasten des Grundstücks ein dingliches
Vorkaufsrecht gem. §§ 1094 ff. BGB für alle Verkaufsfälle. Der Käufer und die
Stadt sind sich über die Bestellung des Vorkaufsrechts einig.
2. Der Käufer bewilligt bereits jetzt unwiderruflich die Eintragung dieses Vorkaufsrechts.
Die Stadt ist berechtigt, diese Bewilligung dem Grundbuchamt vorzulegen und
den Grundbuchvollzug zu beantragen, sobald dieser Vertrag wirksam geworden ist; zu
dem Antrag auf Grundbuchvollzug ist zu erklären, dass die Eintragung des Vorkaufsrechts
nur gemeinsam mit der Eintragung des Eigentumsübergangs gemäß der Anlage
1 erfolgen soll (§ 16 Abs. 2 GBO). Der Käufer erklärt hiermit vorsorglich und unwiderruflich
seinerseits zu dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs gemäß
der Anlage 1, dass diese Eintragung nur gemeinsam mit der Eintragung der vorstehenden
Dienstbarkeit erfolgen soll (§ 16 Abs. 2 GBO); der beurkundende Notar wird
beauftragt, diese Erklärung im Vollzug der Anlage 1 dem Grundbuchamt vorzulegen.
3. Schuldrechtlich vereinbaren die Parteien, dass die Stadt das Vorkaufsrecht nicht ausüben
darf, wenn der Drittkäufer in dem Kaufvertrag mit dem Käufer
a) die Verpflichtungen des Käufers aus § 4 und § 8 des vorliegenden Vertrages im
Sinne eines echten Vertrages zu Gunsten der Stadt übernimmt, d.h. insoweit in
den vorliegenden Vertrag eintritt und
b) sich im Sinne eines echten Vertrages zu Gunsten der Stadt dazu verpflichtet, das
Grundstück nur in übereinstimmung mit den Festsetzungen im Bebauungsplan in
der Entwurfsfassung gemäß Anlage 1.2 zu nutzen.
Diese Regelung kommt in jedem Verkaufsfall von neuem zur Anwendung.
§ 8 Ankaufsrecht
1. Der Käufer und die Stadt vereinbaren, dass die Stadt zum Ankauf des Grundstücks
berechtigt ist, wenn
a) die Malteserschlossanlage nicht mehr oder nur noch unwesentlich genutzt wird
(Leerstand); eine Nutzung gilt als unwesentlich, wenn sie sich über weniger als
1/3 der Nutzungsfläche (DIN 277) der Malteserschlossanlage insgesamt erstreckt,
b) der Käufer oder ein Rechtsnachfolger im Eigentum bzw. ein Organ/Vertreter im
Sinne des § 30 Abs. 1 OWiG hinsichtlich des Kulturdenkmals Malteserschlossan9
lage vorsätzlich oder grob fahrlässig gegen § 27 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz
BaWü (DSchG) verstößt oder
c) der Käufer oder ein Rechtsnachfolger im Eigentum bzw. ein Organ/Vertreter im
Sinne des § 30 Abs. 1 OWiG hinsichtlich des Kulturdenkmals Malteserschlossanlage
vorsätzlich oder grob fahrlässig die Erhaltungspflicht nach § 6 Satz 1 DSchG
verletzt.
2. Das Ankaufsrecht kann nur ausgeübt werden, wenn die Stadt zuvor gegenüber dem
Käufer den Verstoß gegen die Verpflichtungen bzw. Obliegenheiten nach Ziff. 1
schriftlich abgemahnt hat und der Verstoß nicht innerhalb eines Jahres nach Zugang
der Abmahnung abgestellt oder rückg.ngig gemacht bzw. eine erforderliche denkmalschutzrechtliche
Genehmigung nachträglich eingeholt wurde. Das Ankaufsrecht kann
wegen des abgemahnten Verstoßes nur innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der
Frist gemäß Satz 1 ausgeübt werden.
3. Das Ankaufsrecht ist schriftlich gegenüber dem Käufer auszuüben. Mit der Ausübung
des Ankaufsrechts kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Käufer und der Stadt zustande.
Der Kaufpreis bestimmt sich nach dem Verkehrswert des Kaufgegenstands
zum Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts; unberücksichtigt bleiben werterhöhende
Verwendungen auf das Grundstück, die unter Verstoß gegen baurechtliche oder
denkmalschutzrechtliche Verpflichtungen getätigt wurden bzw. der Vorbereitung eines
solchen Verstoßes dienten. Im Streitfall ist dieser Verkehrswert durch das Gutachten
eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung
nach Art eines Schiedsgutachters gem. § 317 Abs. 1 BGB zu bestimmen; der
Sachverständige ist von der Industrie- und Handelskammer Südlicher Oberrhein auszuwählen;
die Stadt trägt die Kosten der Begutachtung.
4. Der Käufer und die Stadt sind sich über die Bestellung einer Auflassungsvormerkung
zur Sicherung des bedingten übereignungsanspruchs der Stadt einig. Der Käufer bewilligt
bereits jetzt unwiderruflich die Eintragung dieser Vormerkung. Die Stadt ist
berechtigt, diese Bewilligung dem Grundbuchamt vorzulegen und den Grundbuchvollzug
zu beantragen, sobald dieser Vertrag wirksam geworden ist; zu dem Antrag
auf Grundbuchvollzug ist zu erklären, dass die Eintragung der Vormerkung nur gemeinsam
mit der Eintragung des Eigentumsübergangs gemäß der Anlage 1 erfolgen
soll (§ 16 Abs. 2 GBO). Der Käufer erklärt hiermit vorsorglich und unwiderruflich
10
seinerseits zu dem Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs gemäß der Anlage
1, dass diese Eintragung nur gemeinsam mit der Eintragung der vorstehenden
Dienstbarkeit erfolgen soll (§ 16 Abs. 2 GBO); der beurkundende Notar wird beauftragt,
diese Erklärung im Vollzug der Anlage 1 dem Grundbuchamt vorzulegen.
§ 9 Sanierungsrechtliche Genehmigung und gesetzliches Vorkaufsrecht
Die Stadt verpflichtet sich, zu dem Verkaufsangebot gemäß Anlage 1 nach dessen Annahme
durch den Käufer, somit dem Kaufvertrag, die sanierungsrechtliche Genehmigung
nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu erteilen und kein gesetzliches
Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB zu diesem Kaufvertrag auszuüben.
§ 10 Kosten, Ausgleichsbetrag
1. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Stadt, dieser die Kosten des Bebauungsplan-
und FNP-Verfahrens (Beauftragung eines Stadtplanungsbüros sowie der Umweltplanung,
ggf. erforderlicher Fachgutachten) für den Bereich des Grundstücks im
erforderlichen Umfang zu 70 % – maximal aber bis € 60.000,- – gegen Kostennachweis
zu erstatten. Die Kostenerstattungspflicht tritt nicht ein, wenn der Bebauungsplan
gar nicht oder erst nach einem Rücktritt des Käufers (§ 12 Ziff. 1) ortsüblich bekannt
gemacht wird.
2. Die Stadt sieht von der Erhebung eines Ausgleichsbetrages gem. § 154 BauGB ab.
3. Die etwaigen Kosten für den Abschluss dieses Vertrages sowie ggf. seiner Rückabwicklung
und die Kosten für den Grundbuchvollzug trägt die Stadt.
§ 11 Wirksamkeit
1. Dieser Vertrag wird wirksam, wenn
a) das Verkaufsangebot gemäß Anlage 1 vom Käufer frist- und formgerecht angenommen
wurde,
b) alle weiteren Voraussetzungen zur Wirksamkeit des Vertrages gemäß Anlage 1 –
ausgenommen die sanierungsrechtliche Genehmigung – erfüllt sind,
11
c) der Stadt die schriftliche Mitteilung des Käufers über das wirksame Zustandekommen
des Kaufvertrags gemäß Anlage 1 zugegangen ist und
d) zum Zeitpunkt des Zugangs dieser Mitteilung keine Eintragungen zu Gunsten
Dritter – ausgenommen Grundpfandrechte zur Finanzierung des Kaufpreises – zu
Lasten des Grundstücks vorgenommen sind.
2. Abweichend von vorstehender Ziff. 1 werden § 1 sowie § 10 Ziff. 1 und Ziff. 3 dieses
Vertrages sofort wirksam.
§ 12 Rücktrittsrecht
1. Der Käufer ist nach Wirksamkeit dieses Vertrages zum Rücktritt berechtigt, wenn er
die Rücktrittsrechte nach B. I. 4.2 und 4.3 des Vertrages gemäß Anlage 1 gegenüber
dem Orden wirksam ausgeübt hat. Unter den gleichen Voraussetzungen ist auch die
Stadt zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt.
2. Im Falle eines Rücktritts bleiben § 1 sowie § 10 Ziff. 1 und Ziff. 3 weiterhin wirksam.
3. Der Rücktritt ist schriftlich gegenüber der anderen Partei zu erklären.
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-
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􀀭􀁒􀁋􀁄􀁑􀁑􀁌􀁗􀁈􀁕􀁖􀁗􀁕􀁄􀂉􀁈
􀀶􀁗􀁄􀁘􀁉􀁈􀁑􀁈􀁕􀀃􀀶􀁗􀁕􀁄􀂉􀁈
Gewhs
Gewhs
8/20 GFW
Whs
18
GFW
8/19
Whs
20
22
Whs
8/18
8/17
GFW
Whs
1
7383
Weg
Weg
Gewhs
35/1
GFLF
12/15
54 S
7306
55 Wg
Weg 55/1
Weg12/16
12/17
Weg
Gar
Gar
Gar
Gar
Anl
Weg
Bpl
8/11
WaG
7428 G
WaG
7424
G
7424/1 Weg
7420/1
GFW WaG WaG
GrWeg
7427
Gr
Gar
Gar
Schu
7426
Weg
WaG WaG
Gar
WaG
Schu
WaG
7415
Fhf
A
7419
7418
7417
7416
Schuppen
Weg
8/20
8/11
56
35/2
12/16
35/1
7424
7416
1
7420/1
8/16
12/15
55/1
7417
7307
8/9
8/17
7418
55
8/10
7427
7424/1
7426
54
12/17
8/18
7428
8/19
R1
Vorburg
Kernburg
Haus
Raphael
Haus
Gabriel
Villa
Louise
Haus Lambert
Haus
Marien
Haus
Bethania
Haus Lazarus
Stehwagen
Kirche
St. Ludwig
Lebenshaus
St. Wendel + Scheune
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1 R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R1
R2
R2
R2
R2
R2
R2
R2
R2
R1
R1
R1
R1
R2
R2
R2
R1
R1
Im A3-Format
M. 1 / 1000
Stadt Heitersheim
0 10 20 m 50 m
Planstand: 08.10.2019
Projekt-Nr: S-19-132
Bearbeiter: Bu/Schu
19-10-08 Plan BPL Wegerechte (19-09-05).dwg
Bebauungsplan "Malteserschloss"
Wegerechte
fsp.stadtplanung
Fon 0761/36875-0, www.fsp-stadtplanung.de
Fahle Stadtplaner Partnerschaft mbB
Schwabentorring 12, 79098 Freiburg
Malteserschloß Heitersheim
Haus Lazarus, Grundriss Untergeschoss
übersicht Museumsnutzung
M 1:200
19.09.2019 BPS GmbH
Museumsnutzung
überdachter
Außenbereich
Grundstücksgrenze
Gehweg
Johanniterstraße
Urkundenrolle-Nr. …
Verhandelt zu …
Vor mir,
… [?],
Notar mit dem Amtssitz in … [?],
sind erschienen:
Frau Schwester Birgitta Stritt, geb. am 30.11.1941, wohnhaft ………… [?], Freiburg,
handelnd nicht in eigenem Namen, sondern als alleinvertretungsberechtigte Generaloberin des
Ordens der Barmherzigen Schwestern vom hl. Vinzenz von Paul
mit Sitz in Freiburg, Geschäftsadresse Habsburgerstraße 120, 79104 Freiburg
- nachstehend "Orden" genannt -,
und
Herr Dr. Christian H. Hodeige, geb. am 21.10.1958, wohnhaft ………[?], Freiburg,
handelnd nicht im eigenen Namen, sondern als einzelvertretungsberechtigter Prokurist der
Heitersheim Schlossgesellschaft Ltd. & Co. KG
mit Sitz in Heitersheim, Geschäftsadresse Schreiberstrasse 10, 79098 Freiburg, eingetragen im
Handelsregister des Amtsgerichts Freiburg unter HRA …[?]
- nachstehend "Schlossgesellschaft" genannt -.
Die Erschienenen, handelnd wie angegeben, erklären sodann zur notariellen Urkunde:
Wir schließen den folgenden
Projektentwicklungs- und Angebotsvertrag
zum Grundstücksverkauf:
A.
Projektentwicklungs- und Angebotsvertrag zum Grundstücksverkauf
I.
- 2 -
Projektentwicklung, Prüfungsphase
1. Präambel, Vertragsziel
1.1 Der Orden ist Eigentümer der Malteserschlossanlage Heitersheim. Bereits im 8. Jahrhundert
wird der Fron- oder Herrenhof erstmals urkundlich erwähnt. Im Jahr 1276 gelangt das Anwesen
in das Eigentum der Johanniter. 1428 wird die Niederlassung Heitersheim zum Sitz des Großpriors
ernannt. Ab Beginn des 16. Jahrhunderts wird der Hof zum wehrhaften Schloss umgebaut
und 1548 auch Sitz des Reichsfürsten. 1897 erwirbt der Orden die Malteserschlossanlage für
verschiedene Nutzungen. Derzeit dienen Teile als privates Alters- und Pflegeheim für Ordensschwestern.
Bedingt durch die Altersstruktur der Schwestern wird der Orden den Standort Heitersheim
in den nächsten Jahren aufgeben und sich auf das Mutterhaus in Freiburg konzentrieren.
Daher beabsichtigt der Orden, die Malteserschlossanlage als Ganzes zu verkaufen. Für den Orden
ist es dabei wichtig, dass der neue Eigentümer der Verpflichtung und dem Kontext der besonderen
Bedeutung des Kulturdenkmals gerecht wird. Die Schlossgesellschaft wird den sakralen Kirchenraum
in der Malteserschlossanlage nach seiner Profanierung in einer würdigen Weise nutzen,
die der ehemaligen sakralen Nutzung Rechnung trägt (etwa als Aula, Vortragsraum und für
kulturelle Veranstaltungen).
1.2 Die Schlossgesellschaft hat Interesse, die gesamte Malteserschlossanlage zu erwerben, um
dort eine internationale Schule in freier Trägerschaft, möglichst in der Form einer Ergänzungsschule
mit angeschlossenem Internatsbetrieb für bis zu 350 Schülerinnen und Schüler zu errichten
und zu betreiben (i. F. Projekt). Die Voraussetzungen für die Aufnahme von auch deutschen
Schülerinnen und Schülern müssen gegeben sein. Das Schulprogramm soll den Regeln und Bestimmungen
des Internationalen Baccalaureats mit Sitz in Genf folgen. Die Schule wird sich –
besetzt mit einem internationalen Lehrkörper – aktiv für die Völkerverständigung, für den kulturellen
Austausch und für eine nachhaltige Nutzung der Ressourcen einsetzen.
1.3 Zu diesem Zweck haben sich der Orden und die Investoren im Rahmen eines "Memorandum
of Understanding" darüber verständigt, weitere Vertragsverhandlungen aufzunehmen. Sie
schlossen am 05.11.2018 einen nicht notariellen Vorvertrag über den Kauf der Malteserschlossanlage
in Heitersheim als Grundlage für ein verbindliches Verkaufsangebot bzw. einen nach Angebotsannahme
verbindlichen Kaufvertrag.
Die Erwerberseite hat sich entschieden, rechtlich zwischen einem Schulträger als Betreiber einer
Schule in freier Trägerschaft in der Form einer Ergänzungsschule mit Internat und einer Projektbzw.
Immobiliengesellschaft zu trennen. Die Heitersheim International School GmbH, wobei
sich die Firma noch ändern kann, soll als Schulträger, die Schlossgesellschaft als Projekt- bzw.
Immobiliengesellschaft fungieren, die das Immobiliarvermögen an die Heitersheim International
School GmbH vermietet bzw. verpachtet.
1.4 Die Schlossgesellschaft beabsichtigt den Erwerb der im Eigentum des Ordens stehenden gesamten
Malteserschlossanlage, deren Entwicklung unter Berücksichtigung des bestehenden
Denkmalschutzes. (Projektentwicklung). Der Orden geht davon aus, dass der Vertrag, ungeachtet
des kanonischen Status des Ordens als Orden päpstlichen Rechts, keiner gesonderten Genehmigung
kirchlicher Behörden bedarf.
- 3 -
1.5 Gegenstand der Projektentwicklung ist (i) die Prüfung der Realisierbarkeit des in Ziff. 1.2
beschriebenen Projekts, (ii) die Schaffung von Baurecht (Erteilung einer oder mehrerer Baugenehmigungen)
das Erwirken sämtlicher erforderlicher Genehmigungen für die Errichtung und
den Betrieb der in Ziff. 1.2 genannten Schule mit Internat und das Schaffen der Voraussetzungen
für die Aufnahme von auch deutschen Schülerinnen und Schülern.
Die Vertragsparteien werden partnerschaftlich-kooperativ zusammenwirken, um die Projektentwicklung
zum Erfolg zu führen.
2. Prüfungsphase, Maßnahmen
2.1 Dauer, Beschleunigungsgebot
2.1.1 Mit der Beurkundung dieses Vertrages wird die Prüfungsphase der Projektentwicklung
(Prüfungsphase) fortgeführt. Diese hat bereits nach Abschluss des Memorandum of Understanding
vom 19.07.2018 begonnen. Die Prüfungsphase endet (i) mit der Einreichung einer Bauvoranfrage
oder eines Bauantrages und der Beantragung aller eventuell sonstigen erforderlichen
behördlichen Genehmigungen oder (ii) der Erklärung der Nichtmachbarkeit durch die Schlossgesellschaft
gemäß Ziff. II. 3.3; die Schlossgesellschaft wird dem Orden unverzüglich mitteilen,
wenn diese Voraussetzungen für die Beendigung der Prüfungsphase eingetreten sind.
2.1.2 Die Projektentwicklung ist von der Schlossgesellschaft unter Vermeidung erheblicher und
vorwerfbarer Verzögerungen und mit zumutbaren Anstrengungen durchzuführen (Beschleunigungsgebot).
Verstöße gegen das Beschleunigungsgebot sind der Schlossgesellschaft unter Vorbehalt
dabei möglichst konkret benannter, aus dem Verstoß abzuleitender Ansprüche unverzüglich,
spätestens binnen drei Wochen nach Kenntnis in Textform mitzuteilen. Sämtliche nicht oder
nicht fristgerecht benannten Ansprüche erlöschen. Der Orden verpflichtet sich im Rahmen der
Projektentwicklung zur kooperativen Mitwirkung.
2.2 Projektentwicklungsmaßnahmen in der Prüfungsphase
In der Prüfungsphase werden von der Schlossgesellschaft unter partnerschaftlich-kooperativer
Mitwirkung des Ordens folgende Projektentwicklungsmaßnahmen, soweit noch nicht erfolgt,
durchgeführt:
2.2.1 Gutachten
Soweit erforderlich, wird die Schlossgesellschaft Gutachten, bspw. zur Schadstoffbelastung in
den vorhandenen Baukörpern, zum Denkmalschutz, ferner Verkehrs- und Lärmgutachten, einholen.
2.2.2 Beauftragung Vermessungsbüro
Die Schlossgesellschaft wird im Hinblick auf die Klärung der Bebaubarkeit der Projektentwicklungsfläche
nach § 34 BauGB ggf. ein Vermessungsbüro mit der Erfassung der Umgebungsbebauung
insbesondere im Hinblick auf Trauf- und Firsthöhen, Grundstücksfl.chen einschließlich
Grundflächenzahl und Gebäudeanordnungen, schließlich von Bestandsbäumen mit Stammumfang
und Kronendurchmesser beauftragen.
- 4 -
2.2.3 Gestattung von Substanzeingriffen
Soweit im Zuge der Projektentwicklung, insbesondere im Zusammenhang mit Untersuchungsmaßnahmen,
Eingriffe in die Projektentwicklungsfläche, bspw. Probebohrungen, und in die Gebäudesubstanz
erforderlich sind, gestattet der Orden diese. Etwaige Schäden an der Projektentwicklungsfläche
und an Gebäuden hat die Schlossgesellschaft unter der jeweils aufschiebenden
Bedingung (i) der Erklärung der Nichtmachbarkeit, (ii) der Erklärung, das Verkaufsangebot nicht
anzunehmen oder (iii) des Widerrufs des Verkaufsangebots durch den Orden ordnungsgemäß zu
beseitigen.
2.3 Kosten der Prüfungsphase
2.3.1 Die Kosten sämtlicher von der Schlossgesellschaft veranlassten Prüfungs- und Untersuchungsmaßnahmen
einschließlich solcher einer etwaigen notwendigen Schadensbeseitigung hat
die Schlossgesellschaft zu tragen.
2.3.2 Die Kosten der Mitwirkungshandlungen des Ordens trägt die Schlossgesellschaft soweit
die Beauftragung Dritter erforderlich ist; seine eigenen Kosten trägt der Orden selbst.
3. Ermächtigung, Bevollmächtigung, weitere Gestattungen
3.1 Der Orden ermächtigt und bevollmächtigt hiermit die Schlossgesellschaft, im eigenen Namen
oder im Namen des Ordens sämtliche Erklärungen gegenüber Dritten abzugeben, Anträge zu
stellen und entgegenzunehmen, die für die Durchführung der Projektentwicklung in der Prüfungsphase
und der nachstehend unter Abschnitt B. I. Ziff. 4 näher beschriebene Genehmigungsphase
erforderlich oder zweckmäßig sind, insbesondere auch gegenüber Gerichten und Behörden,
ferner Akten-, Kataster- und Grundbucheinsicht zu nehmen etc.
Die bis zum Abschluss dieses Vertrages vorgenommenen Projektentwicklungsmaßnahmen werden
von dem Orden hiermit vorsorglich genehmigt.
Rechtsgeschäfte und rechtsgeschäftsähnliche Handlungen der Schlossgesellschaft für den Orden
bedürfen der vorherigen Zustimmung (Einwilligung) des Ordens in Textform. Der Orden ist allerdings
verpflichtet, alle rechtsgeschäftlichen Erklärungen abzugeben, die zur Umsetzung der
Projektentwicklungsmaßnahmen erforderlich oder förderlich sind, soweit dem keine wesentlichen
Interessen des Ordens, insbesondere in Form von hieraus entstehenden Kosten oder sonstige
rechtliche oder wirtschaftliche Nachteile, entgegenstehen.
3.2 Der Orden gewährt der Schlossgesellschaft alle ihr notwendig und zweckmäßig erscheinenden
Zugangs-, Benutzungs- und Prüfungsrechte in Bezug auf die Projektentwicklungsfläche und
die Bestandsgebäude im Rahmen der Projektentwicklung, insbesondere in der Prüfungsphase
und der unter Abschnitt B. I. Ziff. 4 beschriebenen Genehmigungsphase (Gestattungen).
Zwischen den Vertragsparteien besteht Einigkeit darüber, dass die Schlossgesellschaft bzw. deren
Erfüllungsgehilfen und von der Schlossgesellschaft beauftragte Dritte die Projektentwicklungsfläche
einschließlich der Bestandsgebäude betreten und weitere Untersuchungen durchführen
können.
- 5 -
Der Orden hat der Schlossgesellschaft in angemessenen Umfang geeignete Büror.ume in dem
Gebäude »Lazarus« zur Nutzung durch ein kleineres Projektteam zur Verfügung zu stellen.
3.3 Der Orden gestattet der künftigen Betreibergesellschaft, der Heitersheim International School
GmbH, ihren Sitz unter der Anschrift Malteserschloss Haus Lazarus, Staufener Straße 1, 79423
Heitersheim zu nehmen und dort einen Briefkasten zu installieren.
4. Städtebaulicher Vertrag, Bebauungsplan
Zur Absicherung des öffentlichen Nutzungsinteresses und zur Realisierbarkeit des Projekts wird
die Schlossgesellschaft mit der Stadt Heitersheim einen die Nutzbarkeit der Malteserschlossanlage
beschränkenden städtebaulichen Vertrag abschließen, in dem die Schlossgesellschaft u. a.
auf Rechtsmittel gegen die Festsetzungen eines künftigen Bebauungsplans verzichtet.
5. Bauvoranfrage, Bauantrag
Auf Basis einer Vorplanung wird die Schlossgesellschaft an die Baubehörde auf eigene Kosten
eine Bauvoranfrage oder wahlweise nach eigenem Ermessen sogleich einen Bauantrag richten.
6. Ausübung von Rechten durch die Heitersheim International School GmbH
Die Schlossgesellschaft ist berechtigt, die Projektentwicklung und Prüfungsma.nahmen jederzeit,
auch in Teilen, auf die Heitersheim International School GmbH zu übertragen. Der Orden
gestattet die Ausübung sämtlicher Rechte aus diesem Projektentwicklungsvertrag durch die Heitersheim
International School GmbH. Hiervon ausgenommen ist die Kaufberechtigung gemäß
Ziff. I. 6. Soweit die Schlossgesellschaft der Heitersheim International School GmbH die Ausübung
von Rechten aus dem Projektentwicklungsvertrag gestattet, bleibt sie gegenüber dem Orden
nach Maßgabe des Projektentwicklungsvertrages verpflichtet.
7. Verkaufsverpflichtung
Die kaufvertragliche Verpflichtung zur Veräußerung und übertragung der Malteserschlossanlage
ergibt sich aus der nachfolgenden Ziff. II. und wird erst dann begründet, wenn die Schlossgesellschaft
das dort vereinbarte Optionsrecht (Verkaufsangebot des Ordens) nach Maßgabe von
Ziff. II. annimmt. Für das Angebot des Ordens sind im Einzelnen die nachstehenden Bestimmungen
in Ziff. II. und dem Abschnitt B. bis E. dieser Urkunde maßgeblich.
II.
Verkaufsangebot des Ordens
Unter Berücksichtigung der vorstehenden Bestimmungen gemäß Ziff. I. unterbreitet der
Orden
als Verkäufer
- 6 -
der Schlossgesellschaft
als Käufer das folgende
Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages:
1. Inhalt des Kaufvertrages
Der der Schlossgesellschaft hiermit angebotene Kaufvertrag hat den in Abschnitt B. dieser Urkunde
niedergelegten Inhalt.
2. Ausfertigung der Angebotsurkunde
Der Notar wird angewiesen, der Schlossgesellschaft eine Ausfertigung dieser Angebotsurkunde
zu erteilen.
3. Bindungsfrist, Widerruf und sonstiges Erlöschen des Verkaufsangebots
3.1 Dauer der Bindungsfrist
Der Orden hält sich an das in dieser Urkunde enthaltene Verkaufsangebot während der Prüfungsphase
(vgl. Ziff. I. 2. 1.1) gebunden; ist die Prüfungsphase nicht spätestens 12 Monate, gerechnet
ab Beurkundung des Angebots, abgeschlossen, erlischt die Bindungswirkung (Bindungsfrist).
3.2 Widerruf
Mit Ablauf der Bindungsfrist erlischt lediglich die Bindung an das Verkaufsangebot, nicht jedoch
das Verkaufsangebot selbst. Der Orden ist jedoch berechtigt, nach Fristablauf das Verkaufsangebot
jederzeit zu widerrufen. Der Widerruf ist der Schlossgesellschaft zuvor schriftlich anzukündigen
und ihr die Möglichkeit einzuräumen, binnen vier Wochen nach Zugang der Ankündigung
das Verkaufsangebot noch anzunehmen. Die Ankündigung des Widerrufs kann bereits vor
Ablauf der Bindungsfrist erfolgen.
3.3 Erklärung der Nichtmachbarkeit
Erklärt die Schlossgesellschaft während der Prüfungsphase gegenüber dem Orden, dass sie nach
billigem Ermessen nicht von der Machbarkeit des Projekts ausgeht und deshalb das Vertragsverhältnis
beendet, gilt das Verkaufsangebot des Ordens als erloschen.
3.4 Form
Die Widerrufserklärung des Ordens gemäß Ziff. 3.2 und die Erklärung der Projektgesellschaft
nach Ziff. 3.3 hat jeweils schriftlich per Einwurf-Einschreiben zu erfolgen. Sie wird mit Zugang
an die dem Erklärenden zuletzt bekannt gegebene Anschrift der anderen Vertragspartei wirksam.
Die andere Vertragspartei ist verpflichtet, den Zugang unverzüglich schriftlich zu bestätigen.
3.5 Information des Notars
- 7 -
In den Fällen des Widerrufs oder der Erklärung der Nichtmachbarkeit durch die Schlossgesellschaft
ist – ohne dass dies Wirksamkeitsvoraussetzung ist – dem amtierenden Notar oder seinem
Vertreter im Amt jeweils unverzüglich eine Kopie der entsprechenden Erklärung zu übersenden.
4. Annahmeerklärung
Der Kaufvertrag kommt mit der notariellen Beurkundung der Annahmeerklärung gem. § 152 S. 1
BGB zustande. Auf den Zugang und die förmliche Zustellung der Annahmeerklärung wird somit
seitens des Ordens verzichtet. Der die Annahme beurkundende Notar oder sein Vertreter im Amt
wird jedoch beauftragt, dem Orden von der Annahmeurkunde unverzüglich eine Ausfertigung
und dem amtierenden Notar bzw. seinem Vertreter im Amt eine beglaubigte Abschrift zu erteilen.
5. Erwerbsvormerkung
5.1 Zur Sicherung des bedingten künftigen Eigentumsübertragungsanspruchs der Schlossgesellschaft
an dem in Abschnitt B. näher bezeichneten Kaufgegenstand bewilligt der Orden die Eintragung
einer Vormerkung, deren Eintragung die Schlossgesellschaft hiermit beantragt.
5.2 Die Schlossgesellschaft wird nach Abschnitt B. I. Ziff. 14.3 Vollmacht und Auftrag erteilen,
auf ihre Anweisung hin die Löschung der zugunsten der Schlossgesellschaft eingetragenen Vormerkung
zu bewilligen und zu beantragen.
5.3 Die Schlossgesellschaft verpflichtet sich, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn
(i) die Annahme des Verkaufsangebots nicht innerhalb der Bindungsfrist vertragsgerecht erklärt
ist und der Orden das Verkaufsangebot nach Ablauf der Bindungsfrist gemäß Ziff. 3.2 vertragsgerecht
widerrufen hat oder
(ii) die Schlossgesellschaft während der Prüfungsphase gegenüber dem Orden vertragsgerecht
erklärt hat, dass sie von der Machbarkeit der Projektentwicklung nicht ausgeht, Ziff. 3.3.
B.
Inhalt des angebotenen Kaufvertrages
Der von dem Orden gegenüber der Schlossgesellschaft angebotene Kaufvertrag hat folgenden
Wortlaut:
"Wir schließen folgenden
Kaufvertrag:
I.
Regelungen des Kaufvertrages
1. Grundbuchstand
- 8 -
1.1 Der Orden ist Eigentümer des Grundvermögens Grundbuch von Heitersheim Nr. 50, Karte
215.14, Flst-Nr. 1, Johanniterstraße 81, 83 a, 83 b, 85, Staufener Straße 1, 1 a, Gebäude- und
Freifläche zu ca. 4 ha 73 a 20 qm.
1.2 Der Kaufgegenstand ist in Abteilung II mit folgenden Dienstbarkeiten belastet:
- lfd. Nr. 4 beschränkte persönliche Dienstbarkeit betr. Duldung unterirdischer Hochspannungskabel
zugunsten der Badenwerk Aktiengesellschaft in Karlsruhe nach Maßgabe der Eintragungsbewilligung
vom 27. Januar 1984 in der Ausübung auf Dritte übertragbar. Eingetragen
am 14. März 1984. AS 355 f.
- lfd. Nr. 18: Grunddienstbarkeit (Anlage, Betrieb und Unterhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen
sowie Vornahme von Unterhaltungs- und Reparaturarbeiten) für den jeweiligen Eigentümer
des Grundstücks Flst-Nr. 7307 der Gemarkung Heitersheim. Bezug: Bewilligung
vom 24.11.2010 (Notariat 2 Staufen, 2 UR 2167/2010). Eingetragen (AS 945 f.) am
16.12.2010.
- lfd. Nr. 21: Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt. Eingetragen (AS 5 ff. in Blatt
Nr. 2758) am 09.05.2017.
1.3 In Abteilung III des Grundbuchs sind keine Belastungen eingetragen.
1.4 Diesen Grundbuchinhalt hat der Notar anhand eines von ihm eingeholten elektronischen
Grundbuchauszugs vom [Datum] mit den Vertragsparteien erörtert. Auf eine erneute .berprüfung
oder Einsichtnahme wurde verzichtet.
2. Bebauung, Denkmalschutz, Verkauf, Kaufgegenstand, übernahme von Rechten
2.1 Bebauung
Der Kaufgegenstand ist derzeit mit diversen Gebäuden, u. a. den Häusern "St. Wendel", "St.
Ludwig", einer Kirche, Haus "St. Marien", Haus "Bethanien", Haus "Raphael", Haus "Gabriel",
Haus "Lampert", der Villa "Louise", Haus "Lazarus", Haus "Stehwagen", dem "Lebenshaus"
sowie einer Schreinerwerkstatt bebaut. Die Bebauung ergibt sich aus dem als Anlage B. I. 2.1
beigefügten übersichtsplan.
2.2 Denkmalschutz
Die Malteserschlossanlage stellt als Sitz des früheren Johannitergroßpriorates und als Residenz
des ehemaligen Fürstentums Heitersheim ein Monument von hohem kulturgeschichtlichem Wert
dar. Als der wohl umfangreichsten Wasserburg der Umgebung kommt der Anlage hohe Bedeutung
für die Mittelalterarchäologie zu. Die Sachgesamtheit des ehemaligen Malteserschlosses,
bestehend aus Kernburg, Vorburg sowie der südlich dem Schloss vorgelagerten Geländeterrassierung
stellt ein Kulturdenkmal aus wissenschaftlichen, vor allem bau-, orts- und regionalgeschichtlichen
Gründen sowie aus künstlerischen Gründen dar. Die Erhaltung liegt insbesondere
wegen des dokumentarischen und exemplarischen Wertes im öffentlichen Interesse. Der Kaufgegenstand
ist somit als Kulturdenkmal "von besonderer Bedeutung" in das Denkmalbuch Baden-
Württemberg eingetragen, vgl. § 12 DSchG Baden-Württemberg.
- 9 -
2.3 Verkauf, Kaufgegenstand
Der Orden verkauft der dies hiermit annehmenden Schlossgesellschaft das in Ziff. 1.1 in Verbindung
mit Ziff. 2.1 und Ziff. 2.2 näher bezeichnete Grundvermögen nebst aufstehenden Gebäulichkeiten,
wesentlichen Bestandteilen, gesetzlichem Zubehör und beweglichem Anlagevermögen
gemäß Anlage B. I. 2.3 (i. F. Kaufgegenstand) in dem gegenwärtigen, altersbedingten Zustand.
2.4 übernahme von Rechten
2.4.1 Die Schlossgesellschaft übernimmt die in Abteilung II des Grundbuchs derzeit eingetragenen
Lasten und Beschränkungen; der Orden verpflichtet sich, keine weiteren Belastungen ohne
schriftliche Zustimmung der Schlossgesellschaft vorzunehmen. Der Orden schuldet Lastenfreiheit
in Abteilung III.
2.4.2 Der Kaufgegenstand ist lt. Baulastenverzeichnis der Stadt Heitersheim nicht mit Baulasten
belastet. Der Orden erklärt, dass ihm keine Baulasten zu Lasten des Kaufgegenstands bekannt
sind.
2.4.3 Nicht unter Ziff. 2.4.2 fallende, im Grundbuch nicht eingetragene oder eintragungsfähige,
etwaige altrechtliche, nicht in das Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten, altrechtliche und/oder
nachbarrechtliche Beschränkungen werden von der Schlossgesellschaft entschädigungslos
und ohne Anrechnung auf den Kaufpreis zur Duldung und Erfüllung nur übernommen, soweit
sich daraus kein wesentlicher Nachteil in Bezug auf die beabsichtigte Bebauung und Nutzung
ergibt. Der Orden erklärt, dass ihm derartige Dienstbarkeiten oder Beschränkungen nicht bekannt
sind.
3. Nutzungsverhältnisse, Namensrechte
3.1 Bestehende Nutzungsverhältnisse
Zum Zeitpunkt der Abgabe des Verkaufsangebots gemäß Teil A. II. bestehen folgende Miet-,
Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse:
a) Deutscher Caritasverband e. V. zum Betrieb einer Behindertenwerkstätte, Häuser "Raphael"
und "Lampert";
b) Lebenshaus e. V. mit dem Zweck der Wiedereingliederung von Menschen in besonderen Lebenssituationen
im Haus Lebenshaus;
c) Orden, zur Eigennutzung durch Ordensschwestern, die derzeit in den Häusern "Lazarus", "St.
Marien" und der Villa "Louise" untergebracht sind, ferner Nutzung der Kirche; der Orden beabsichtigt,
die Nutzung von Räumlichkeiten durch die Ordensschwestern auf das Gebäude "St.
Ludwig" und die Kirche zu zentrieren;
d) Stadt Heitersheim, Nutzung von Räumlichkeiten im Haus "Bethanien" für die Unterbringung
von Asylsuchenden (Flüchtlingswohnheim), wobei die Ausstattung dieser Räumlichkeiten unter
Inanspruchnahme von Fördermitteln des Landes Baden-Württemberg und von Eigenmitteln der
- 10 -
Stadt Heitersheim erfolgte. Der mit dem Orden am 01.01.2017 abgeschlossene Mietvertrag kann
mit einer Frist von 12 Monaten zum Monatsende gekündigt werden, wobei dann sämtliche nicht
abgeschriebenen Fördermittel und Eigenmittel von dem Vermieter (hier: Orden) zurückzubezahlen
sind. Der Orden wird – ggf. im Rahmen der Ermächtigung bzw. Bevollmächtigung gemäß
Ziff. 3.2 – auf Anforderung der Schlossgesellschaft das Mietverhältnis kündigen. Die Schlossgesellschaft
verpflichtet sich, den Orden von Rückzahlungsverpflichtungen freizustellen. Soweit
die Schlossgesellschaft zur Rückzahlung von Förder- und/oder Eigenmitteln verpflichte ist, erfolgt
keine Anrechnung auf den Kaufpreis.
Die Verträge über die bestehenden Miet-, Pacht- und sonstigen Nutzungsverhältnisse bilden Anlage
B. I. 3.1.
3.2 Beendigung der Nutzungsverhältnisse
Der Orden verpflichtet sich, die Miet-/Pacht- oder sonstige Nutzungsverhältnisse spätestens zum
Zeitpunkt des jeweiligen Besitzübergangs gemäß Ziff. 11.1 auf seine Kosten zu beenden. Schäden,
die durch einen verspäteten Auszug der Caritaswerkstätten über den 31.12.2021 hinaus entstehen
könnten, werden hälftig getragen. Wobei beide Parteien in diesem Fall aufgefordert sind,
durch Provisorien oder ähnliches zur Schadensminderung beizutragen.
Soweit diese Miet-/Pacht- oder Nutzungsverhältnisse gesetzlich auf die Schlossgesellschaft übergehen,
wird die Schlossgesellschaft den Orden ermächtigen bzw. bevollmächtigen, die bestehenden
Nutzungsverhältnisse zu beenden. Dies hat in Abstimmung mit der Schlossgesellschaft und
ebenfalls auf Kosten des Ordens zu erfolgen.
Die Kostentragungslast des Ordens gilt nicht, soweit die Schlossgesellschaft gemäß Ziff. 3.1
lit. d) zur Freistellung verpflichtet ist.
3.3 Namensrechte
3.3.1 Der Orden räumt der Schlossgesellschaft vorbehaltlich Ziff. 3.3.2 auf unbeschränkte Dauer
die alleinigen Nutzungsrechte an den Namen "Malteserschloss" und/oder "Malteserschlossanlage"
sowie an Abwandlungen dieser Namen jeder Art und zu jedem Zweck mit dem Recht zur
zusätzlichen Nutzungsüberlassung an Dritte (Gewährung von Unterlizenzen) und zur Abtretung
der Nutzungsrechte, insbesondere auf eine Betriebsgesellschaft, den Schulträger, ein.
Gesonderte Lizenzzahlungen werden von der Schlossgesellschaft für die Einräumung dieser Namensrechte
nicht geschuldet; solche sind mit dem Kaufpreis abgegolten.
3.3.2 Der Orden leistet nicht Gewähr für die Berechtigung zur Nutzungsrechtseinräumung und/oder
der Möglichkeit einer rechtswirksamen Nutzungsrechtseinräumung gemäß Ziff. 3.3.1. Der
Schlossgesellschaft ist bekannt, dass die Gemeinde Heitersheim den Namen "Malteserschloss"
werblich nutzt; auch im übrigen gewährleistet der Orden keine Exklusivität der Nutzungsrechtseinräumung.
Dieser Gewährleistungsausschluss gilt nicht für Fälle des Vorsatzes oder der Arglist.
4. Genehmigungsphase, Rücktrittsrechte
4.1 Genehmigungsphase
- 11 -
4.1.1 Dauer der Genehmigungsphase
Mit Annahme des Verkaufsangebots durch die Schlossgesellschaft und dem dadurch bewirkten
Kaufvertragsabschluss beginnt die zweite Phase der Projektentwicklung, die Bau- und Schulgenehmigungsphase
(einheitlich: Genehmigungsphase). Diese dauert sechs Monate, wenn nicht die
Schlossgesellschaft einen Monat vor Ablauf dieser sechs Monate in Textform gegenüber dem
Orden die Verlängerung der Genehmigungsphase um maximal weitere sechs Monate erklärt,
weil Baugenehmigungen oder Genehmigungen zur Umsetzung des Projekts noch nicht vorliegen.
Sie endet im übrigen mit dem bestandskräftigen Vorliegen sämtlicher von der Schlossgesellschaft
beantragten Bau-, schulrechtlichen oder sonst erforderlichen Genehmigungen, die Voraussetzung
für die Realisierung des Projekts sind; es entscheidet der Zeitpunkt des Eintritts der
Bestandskraft der letzten Genehmigung.
4.1.2 Baugenehmigungen
Während der Genehmigungsphase wird die Schlossgesellschaft hinsichtlich des Umbaus der Bestandsgebäude
– unter Wahrung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben – im eigenen Namen und
auf eigene Kosten Baugenehmigungen erwirken.
4.1.3 Schulrechtliche und sonstige Genehmigungen
Ferner wird die Schlossgesellschaft während der Genehmigungsphase bei der obersten Schulaufsichtsbehörde
und sonstigen Behörden auf ihre Kosten Anträge auf Genehmigung des Projekts
stellen.
4.1.4 Während der Genehmigungsphase gemäß Ziff. 4.1 gilt Abschnitt A. I. 2.1.2, 2.2.2 bis 2.3.3
und Ziff. 3 entsprechend.
4.2 Vertragliche Rücktrittsrechte
4.2.1 Der Schlossgesellschaft steht während der Genehmigungsphase ein Rücktrittsrecht zu,
wenn nicht (i) die Baubehörde gegenüber der Schlossgesellschaft eine bestandskräftige Baugenehmigung
oder (ii) die oberste Schulbehörde oder sonstige Behörden bestandskräftige Genehmigungen
innerhalb der in Ziff. 4.1.1 genannten – ggf. verlängerten – Frist zur Realisierung des
Projekts erteilen.
4.2.2 Wird eine zur Durchführung dieses Vertrages erforderliche behördliche Genehmigung
(Baugenehmigung, schulrechtliche oder sonstige Genehmigung) nur unter einer für die Schlossgesellschaft
bei der Vertragsumsetzung nicht zumutbaren oder nicht erfüllbaren Auflage oder
Bedingung erteilt, so steht der Schlossgesellschaft ebenfalls ein Rücktrittsrecht zu.
4.2.3 Die in dieser Ziff. 4.2 geregelten Rücktrittsrechte erlöschen, wenn die Schlossgesellschaft
gegenüber dem Orden schriftlich den Verzicht auf das Rücktrittsrecht erklärt. Auf die Annahmeerklärung
des Verzichts wird gem. § 151 BGB verzichtet. Sie erlöschen ebenfalls, wenn die
Schlossgesellschaft mit der Durchführung von baugenehmigungspflichtigen Baumaßnahmen begonnen
hat.
- 12 -
4.2.4 Die Rücktrittserkl.rungen gemäß Ziff. 4.2.1 und 4.2.2 müssen spätestens innerhalb eines
Monats nach Kenntniserlangung von dem Rücktrittsgrund, längstens jedoch innerhalb eines Monats
nach Ende der Genehmigungsphase, abgegeben werden, widrigenfalls diese Rücktrittsrechte
erlöschen.
4.2.5 Die Rücktritts- und Verzichtserklärungen haben schriftlich durch Einwurf-Einschreiben an
die von dem Orden zuletzt bekannt gegebene Anschrift zu erfolgen. Im Falle des Rücktritts ist –
ohne dass dies Wirksamkeitsvoraussetzung wäre – eine Kopie der Rücktrittserkl.rung dem die
Annahme des Kaufvertragsangebots beurkundenden Notar oder seinem Vertreter im Amt zu
übersenden.
4.3 Gesetzliche Rücktrittsrechte bleiben unberührt.
5. Umsetzung der Bebauung, Kooperationsverpflichtung
5.1 Nach Abschluss der Genehmigungsphase, dem Vorliegen bestandskräftiger Bau- und sonstiger
Genehmigungen, die zur Realisierung des Projekts erforderlich sind, beginnt die dritte Phase
der Projektentwicklung mit der Umsetzung der Bebauung und des Projekts durch die Schlossgesellschaft.
5.2 Kooperationsverpflichtung, Rücksichtnahmegebot
5.2.1 Die Vertragsparteien verpflichten sich, auch im Rahmen der Umsetzung der Bebauung nach
Treu und Glauben konstruktiv und vertrauensvoll zusammenzuarbeiten, um das in Abschnitt A. I.
1. beschriebene Vertragsziel, somit das Projekt, bestmöglich zu realisieren (Kooperationsverpflichtung).
5.2.2 Im Konfliktfall werden die Vertragsparteien die Interessen der jeweils anderen aufnehmen
und unter Berücksichtigung der eigenen Interessen wohlwollend prüfen, ob sie diese Interessen
bei der weiteren Planung und/oder Umsetzung der Projektentwicklung berücksichtigen können.
Die Vertragsparteien werden die Interessen der jeweils anderen Vertragspartei umsetzen, sofern
dies im Hinblick auf die öffentlich-rechtlichen und technischen Vorgaben, denen sie unterliegen
– auch wirtschaftlich –, zumutbar ist und sofern es ihre eigenen Interessen nicht berührt. Die
eigenen Interessen werden hinsichtlich der Kosten nicht berührt, wenn mit der Umsetzung der
Interessen der jeweils anderen Vertragspartei zwar Mehrkosten verbunden sind, diese jedoch von
der jeweils anderen Vertragspartei übernommen werden.
Ferner verpflichten sich die Vertragsparteien bei der Wahrnehmung ihrer Rechte aus diesem
Kaufvertrag insbesondere im Zusammenhang mit der Projektentwicklung und der Fortdauer der
Teilnutzung von Gebäuden und Gebäudeteilen durch Ordensschwestern auf die Interessen der
jeweils anderen Vertragspartei Rücksicht zu nehmen (Rücksichtnahmegebot). Dieses Rücksichtnahmegebot
gilt auch für das künftige, zeitlich befristete Nebeneinander von Schul- und Internatsbetrieb
einerseits und das Alters- und Pflegeheim der Ordensschwestern andererseits.
5.3 Beschleunigungsgebot
Auch für die Umsetzung der Bebauung und dieses Kaufvertrages gilt das Beschleunigungsgebot,
vgl. Abschnitt A. I. 2.1.2.
- 13 -
6. Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit, Zahlung
6.1 Kaufpreis
Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand einschließlich des beweglichen Anlagevermögens lt. Inventarverzeichnis,
Anlage B. I. 2.3, beträgt EUR 4.950.000,00 Mio., wovon auf das bewegliche
Anlagevermögen gemäß Anlage B. I. 2.3 EUR 50.000,00 entfallen.
6.2 Kaufpreisfälligkeit
6.2.1 Grundvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist, dass folgende Voraussetzungen
erfüllt sind:
a) Eintragung einer ranggerechten Eigentumsverschaffungsvormerkung für die Schlossgesellschaft,
welcher nur solche Belastungen im Rang vorgehen dürfen, an deren Bestellung
die Schlossgesellschaft mitgewirkt oder denen die Schlossgesellschaft zugestimmt hat oder die
von der Schlossgesellschaft vertragsgemäß zu übernehmen sind oder für die formgerechte Löschungsbewilligungen
gemäß nachstehend lit. b) vollzugsfähig vorliegen.
b) Der Kaufgegenstand ist frei (i) von etwaigen nicht übernommenen, im Rang vor der vorgenannten
Eigentumsvormerkung zugunsten der Schlossgesellschaft eingetragenen Belastungen
und Beschränkungen oder (ii) es liegen entsprechende Löschungs- oder Pfandfreigabeerklärungen
dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt zur treuhänderischen Abwicklung der
Löschung oder Pfandfreigabe vor, und zwar zur freien Verfügung oder dergestalt, dass die Freistellung
aus dem Kaufpreis vorgenommen werden kann oder die Freistellung auf sonstige Weise
sichergestellt ist.
c) Das Vorliegen aller zur Wirksamkeit dieses Vertrages und zur vertragsgemäßen Eigentumsumschreibung
auf die Schlossgesellschaft erforderlichen Genehmigungen oder Erlaubnisse
und sonstige Voraussetzungen, insbesondere nach dem Baugesetzbuch.
6.2.2 Die Vertragsparteien beauftragen und weisen den amtierenden Notar oder seinen Vertreter
im Amt unwiderruflich an, die Vertragsparteien im Falle von lit. b) (ii) unverzüglich schriftlich
per Einwurf-Einschreiben über das Vorliegen der im Sinne von (ii) vollzugsreifen Löschungsoder
Pfandfreigabeerklärungen zu unterrichten und die Löschung bzw. Pfandfreigabe entsprechend
zu vollziehen.
6.2.3 Die Vertragsparteien überwachen den Eintritt der vorstehenden Voraussetzungen gemäß
Ziff. 6.2.1 lit. a), lit. b) (i) und lit. c) selbst; der Orden wird der Schlossgesellschaft den Eintritt
schriftlich per Einwurf-Einschreiben an deren zuletzt bekannt gegebene Anschrift mitteilen.
Maßgeblicher Zeitpunkt für den Eintritt der Bedingungen ist insoweit der Zugang der Mitteilung
des Ordens bei der Schlossgesellschaft.
6.2.4 Weitere, nicht von dem Notar zu überprüfende Fälligkeitsvoraussetzungen sind:
a) Das Erlöschen der vertraglichen Rücktrittsrechte der Schlossgesellschaft gemäß Ziff. 4.2 und
b) das Vorliegen bestandskräftiger Bau- und sonstiger zur Realisierung des Projekts notwendiger
bestandskräftiger Genehmigungen, insbesondere der schulrechtlichen Genehmigung.
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6.2.5 Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wegen der Grunderwerbsteuer
ist keine Fälligkeitsvoraussetzung.
6.2.6 Aufgrund des gestuften Besitzübergangs nach Ziff. 11.1 ist der Kaufpreis in Raten und
sowohl (i) nach Zugang der Mitteilung des Ordens nach Ziff. 6.2.3 als auch (ii) Vorliegen der
Voraussetzungen nach Ziff. 6.3 wie folgt zur Zahlung fällig:
a) EUR 1,5 Mio. 10 Bankarbeitstage (Freiburg) nach Besitzübergang der Häuser "Stehwagen",
"Lazarus", "St. Marien", "St. Wendel", "Gabriel", Schreinerwerkstatt, Scheune, Haus "Bethanien";
b) EUR 0,9 Mio. 10 Bankarbeitstage nach Besitzübergang der Villa "Louise", Häuser "Raphael"
und "Lampert" sowie
c) EUR 2,5 zuzüglich 0,05 Mio. (letztgenannter Teilbetrag betrifft das bewegliche Anlagevermögen)
10 Bankarbeitstage nach Besitzübergang der Gebäude "St. Ludwig", der Kirche und des
Lebenshauses.
Gesetzliche Zurückbehaltungsrechte bleiben unberührt.
6.3 Mit Eintritt der Kaufpreisfälligkeit gemäß vorstehender Ziff. 6.2.6 ist der Kaufpreis von der
Schlossgesellschaft wie folgt zu bezahlen:
a) Wenn und soweit aus dem Kaufpreis von der Schlossgesellschaft etwaige nicht übernommene
Belastungen abgelöst werden müssen, weist der Orden die Schlossgesellschaft schon heute hiermit
unwiderruflich an, den Kaufpreis in Höhe dieser Ablösungsbeträge unmittelbar an die betroffenen
Gläubiger nach deren Weisungen zu bezahlen.
b) Der nicht zur Lastenfreistellung gemäß vorstehend lit. a) benötigte restliche Kaufpreis ist mit
schuldbefreiender Wirkung ausschließlich, soweit der Orden nicht eine andere Bankverbindung
schriftlich mitteilt, auf folgendes Konto des Ordens zu bezahlen:
IBAN: DE97 6805 0101 0002 0213 31
BIC: FRSPDE66XXX
7. Finanzierungsvollmacht
7.1 Die Schlossgesellschaft beabsichtigt, den Kaufpreis ganz oder teilweise zu finanzieren.
7.2 Der Orden bevollmächtigt die Schlossgesellschaft unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB, den Kaufgegenstand auch über den Kaufpreis hinaus mit erstrangigen Grundpfandrechten
nebst Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, den jeweiligen Eigentümer dinglich
der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen und entsprechende Erklärungen, Eintragungsbewilligungen
und -anträge abzugeben. Die Vollmacht erstreckt sich auch auf die Eintragung
von Rangänderungen und Löschungen sowie sämtliche Erklärungen, die zur ranggerechten
Eintragung der Grundpfandrechte erforderlich sind.
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Die Vollmacht wird im Innenverhältnis insoweit eingeschränkt, als der Orden keine persönliche
Haftung gegenüber den Gläubigern übernimmt und die Grundpfandrechte bis zur vollständigen
Kaufpreiszahlung nur zur Sicherung des finanzierten und tatsächlich an den Orden gezahlten
Kaufpreises nebst Kaufpreisnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie Grundbuchkosten)
in Höhe von 6,5 % des Kaufpreises dienen; irgendwelcher Nachweise gegenüber dem
Grundbuchamt bedarf es nicht.
7.3 Die Schlossgesellschaft tritt bereits jetzt ihre Ansprüche auf Auszahlung der Darlehensvaluten
bis zur Höhe des Kaufpreises an den dies annehmenden Orden ab und weist die Gläubiger
hiermit unwiderruflich an, die Darlehensvaluten bis zur Höhe des Kaufpreises unmittelbar an den
Orden bzw. an die Gläubiger abzulösender Belastungen zu überweisen.
8. Verzugszinsen
Die Schlossgesellschaft schuldet im Verzugsfalle Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB.
9. Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Die Schlossgesellschaft unterwirft sich wegen des Kaufpreises gemäß Ziff. 6.1 nebst Verzugszinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der sofortigen Zwangsvollstreckung
aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen und bewilligt, dem Orden jederzeit ohne
weitere Nachweise eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, nicht jedoch vor
Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate.
Hiermit ist eine Beweislastumkehr im Vollstreckungsschutzverfahren nicht verbunden.
10. Gewährleistung
10.1 Der Orden leistet nicht Gewähr für die Freiheit von Altlasten i. S. v. Abschnitt A. I. 2.2.1,
ebenso wenig für sonstige Mängelfreiheit von Grund und Boden, der Gebäude und für die Eignung
des Kaufgegenstandes zum Betrieb einer Schule und eines Internats.
10.2 Von dem Gewährleistungsausschluss gemäß Ziff. 10.1 ausgenommen sind (i) Vorsatz, Arglist
oder grobe Fahrlässigkeit des Ordens, (ii) Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers
oder der Gesundheit, soweit der Orden die Pflichtverletzung zu vertreten hat und/oder (iii)
Sachmängel bzw. Schäden, die nach Abschluss des Vorvertrages am 05.11.2018 bis zum jeweiligen
– gestuften – Besitzübergang entstanden sind, soweit sie über die gewöhnliche Abnutzung
hinausgehen, es sei denn, diese wurden von der Schlossgesellschaft verursacht.
10.3 Der Orden ist verpflichtet, den Kaufgegenstand frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen
und Beschränkungen zu verschaffen, soweit sie nicht laut diesem Vertrag von der
Schlossgesellschaft zu übernehmen sind (vgl. Ziff. 2.4).
11. Besitzübergang, Beginn von Baumaßnahmen, Freistellung
11.1 Besitzübergang
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Besitz, Nutzen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht für den Kaufgegenstand, ferner
die Gefahr des zufälligen Untergangs gehen nach Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß
Ziff. 6.2.1 – 6.2.4, jeweils gerechnet ab dem Zeitpunkt der letzten Fälligkeitsvoraussetzung,
für
a) die unbebauten Grundstücksfl.chen und die in Ziff. 6.2.6 lit. a) genannten Gebäude mit Zahlung
der Kaufpreisrate gemäß Ziff. 6.2.6 lit. a);
b) die sonstigen bebauten Grundstücksfl.chen jeweils vier Wochen nach Zahlung der Kaufpreisraten
gemäß Ziff. 6.2.6 lit. b) und c)
über.
Die Besitzverschaffung hat jeweils – soweit bewegliches Anlagevermögen und Zubehör nicht
Kaufgegenstand ist – vollständig geräumt und frei von Nutzungsverhältnissen zu erfolgen.
11.2 Beginn von Baumaßnahmen
Unbeschadet der Rechtsverbindlichkeit des Kaufvertrages, allein im Hinblick auf den Aufschub
der Kaufpreisfälligkeit in Ziff. 6.2 ist die Schlossgesellschaft berechtigt, gegen Zahlung von EUR
1.500.000,00 auch bereits vor der Fälligkeit dieses Betrages und vor dem jeweils geschuldeten
Besitzübergang und nach der Baufreigabe mit Baumaßnahmen auf dem Kaufgegenstand zu beginnen,
vorausgesetzt, die bestehenden Nutzungsverhältnisse – auch durch den Orden selbst –
lassen dies ohne wesentliche Beeinträchtigung derselben zu. Die Einschränkung der "wesentlichen
Beeinträchtigung" gilt dann nicht, wenn zum Zeitpunkt des Baubeginns der Orden die Nutzungsverhältnisse,
obwohl geschuldet, nicht beendet hat. Gesetzliche Beschränkungen bei der
Durchführung von Baumaßnahmen im Hinblick auf tatsächlich bestehende Nutzungsverhältnisse
bleiben unberührt. Nutzen, Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht aus der Durchführung
von Baumaßnahmen liegen bei der Schlossgesellschaft.
11.3 Freistellung
Ab dem und mit Wirkung zum jeweiligen Besitzübergang hat die Schlossgesellschaft den Orden
von allen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten freizuhalten, die sich aus der übertragung des
Besitzes an dem entsprechenden Teil des Kaufgegenstands auf die Schlossgesellschaft ergeben,
soweit sich aus diesem Vertrag nicht ein Anderes ergibt.
Die Verpflichtungen, Lasten und Kosten sowie etwaige Vorauszahlungen werden auf den Tag
des jeweiligen Besitzübergangs abgerechnet, soweit in diesem Vertrag nichts anderes geregelt
ist. Die von dem Orden für die Zeit nach dem jeweiligen Besitzübergang im Voraus getragenen
oder noch zu tragenden Lasten und/oder Kosten (Grundsteuer etc.) hat die Schlossgesellschaft
dem Orden jeweils zeitanteilig und berechnet auf den jeweiligen Teil des Kaufgegenstandes zu
erstatten, fällig 30 Tage nach Zugang einer prüff.higen Abrechnung.
12. Erschließungskosten
12.1 Erschließungsbeiträge und sonstige Beiträge und Abgaben, die für Anlagen, welche am Tag
der letzten Besitzverschaffung ganz oder teilweise vorhanden sind, sowie für Maßnahmen, die
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bis zu diesem Tag ausschließlich aufgrund eigener Veranlassung durch den Orden begonnen
wurden, erhoben werden, hat unabhängig von dem Zeitpunkt der Erhebung der Orden zu tragen.
12.2 Für alle sonstigen Maßnahmen und Anlagen trägt die Schlossgesellschaft etwaige Erschließungsbeiträge,
sonstige Beiträge und Abgaben, soweit die Maßnahmen den Kaufgegenstand betreffen.
13. Genehmigungen und Vorkaufsrechte
13.1 Der Notar hat die Vertragsparteien auf etwa erforderliche gerichtliche und behördliche Genehmigungen
hingewiesen, insbesondere auf die Bestimmungen des Baugesetzbuches, der Landesbauordnung
Baden-Württemberg, des Grundstücksverkehrsgesetzes, auf etwa bestehende
Vorkaufs- und Grunderwerbsrechte nach den genannten Gesetzen sowie auf notwendige Genehmigungen
nach dem PSchG Baden-Württemberg.
13.2 Alle erforderlichen Genehmigungen bleiben vorbehalten. Der die Annahme beurkunde
Notar bzw. sein Vertreter im Amt soll diese Genehmigungen (mit Ausnahme Bau-, schulrechtlicher
und sonst notwendiger Genehmigungen zur Realisierung des Projekts) oder Negativbescheinigungen
herbeiführen, der Gemeinde Heitersheim den Vertrag zur Erklärung über die Ausübung
etwa bestehender Vorkaufs- und Grunderwerbsrechte mitteilen und Verzichtserklärungen entgegennehmen.
13.3 Wird ein Vorkaufs- oder Grunderwerbsrecht ausgeübt oder eine behördliche Genehmigung
versagt oder unter einer Auflage oder Bedingung erteilt, so ist der Bescheid den Beteiligten selbst
zuzustellen; eine Abschrift hiervon wird an den die Annahme beurkundenden Notar oder seinem
Vertreter im Amt erbeten.
Im übrigen sollen alle Genehmigungen und Erklärungen mit ihrem Eingang beim die Annahme
beurkundenden Notar oder seinem Vertreter im Amt allen Beteiligten gegenüber unmittelbar
rechtswirksam werden.
13.4 Für den Fall der Ausübung eines Vorkaufs- oder Erwerbsrechts wird der Anspruch gegen
die Vorkaufs- und Erwerbsberechtigten auf Kaufpreiszahlung insoweit an die dies annehmende
Schlossgesellschaft erfüllungshalber abgetreten, als aus diesem Vertrag ein Kaufpreis bereits bezahlt
ist.
14. Auflassung, Eigentumsumschreibung, Löschung der Vormerkung und von Belastungen,
Anträge
14.1 Auflassung
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand auf die
Schlossgesellschaft übergeht.
Sie bewilligen und beantragen die dementsprechende Eintragung des Eigentumswechsels im
Grundbuch.
14.2 Eigentumsumschreibung
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Der die Auflassung beurkundende Notar bzw. sein Vertreter im Amt allein oder nur beide Vertragsparteien
gemeinsam können Anträge aus dieser Urkunde stellen; dies mit Ausnahme des
Antrags auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung zugunsten des Ordens nach Kaufpreisfälligkeit.
Der Notar wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst zu bewirken, wenn der
gesamte Kaufpreis (ohne eventuelle Verzugszinsen) gezahlt ist. Er soll daher vor nachgewiesener
Kaufpreiszahlung der Schlossgesellschaft nur solche beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen
dieser Urkunde erteilen, in denen die Auflassung gestrichen ist.
14.3 Löschung der Vormerkung
Die Vertragsparteien haben in Abschnitt A. II. 5. die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung
des Anspruchs auf Eigentumsübertragung zugunsten der Schlossgesellschaft in das Grundbuch
bewilligt und beantragt.
Die Schlossgesellschaft bewilligt schon jetzt die Löschung dieser Vormerkung im Grundbuch;
der Orden verzichtet unwiderruflich auf sein Antragsrecht. Die Schlossgesellschaft bevollmächtigt,
beauftragt und weist den amtierenden Notar oder seinen Vertreter im Amt unwiderruflich
an, den Löschungsantrag zu stellen, und zwar
(i) nur gleichzeitig mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung und mit dem Vorbehalt, dass
bis dahin keine Eintragungen im Grundbuch ohne Zustimmung der Schlossgesellschaft erfolgt
oder beantragt sind, oder
(ii) im Falle des Rücktritts des Ordens oder der Schlossgesellschaft von diesem Vertrag; im Falle
des Rücktritts durch den Orden, wenn dem amtierenden Notar bzw. seinem Vertreter im Amt
eine Erklärung durch den Orden übersandt worden ist, die Schlossgesellschaft nicht innerhalb
von vier Wochen nach Mitteilung des Notars hierüber die Nichtberechtigung des Ordens anzeigt
und die Rückabwicklung des Vertrages gewährleistet ist. Für die Mitteilung des Notars ist die
Form des Einwurf-Einschreibens ausreichend.
14.4 Löschung von Belastungen
Die Vertragsparteien bewilligen und beantragen die Löschung aller in Abteilung III des Grundbuchs
eingetragenen Belastungen und Beschränkungen hinsichtlich des Kaufgegenstandes und
zwar auch, soweit sie selbst Berechtigte dieser Belastungen sind, es sei denn, diese werden in
dieser Urkunde von der Schlossgesellschaft übernommen; der Löschung wird seitens des Ordens
zugestimmt.
14.5 Ermächtigung des Notars
Der amtierende Notar oder sein Vertreter im Amt ist nach seinem nicht vom Grundbuchamt zu
überprüfenden Ermessen berechtigt, alle Anträge und Bewilligungen aus dieser Urkunde zu stellen
bzw. zu erteilen, sie auch zu trennen, zu teilen und einzuschränken sowie sie in gleicher Weise
zurückzuziehen. Ebenso ist er berechtigt, die beurkundeten Erklärungen nach seinem freien Ermessen
zu Grundbuchzwecken zu berichtigen, zu ergänzen oder zu ändern.
15. Kosten und Grunderwerbsteuer
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15.1 Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung jetzt und in der Folge verbundenen
Notar- und Grundbuchkosten, die Gebühren der behördlichen Genehmigungen und Erklärungen
sowie die Grunderwerbsteuer hat die Schlossgesellschaft zu tragen.
15.2 Die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen hat der Orden zu tragen.
15.3 Die Kosten der Genehmigung einer etwa vertretenen Vertragspartei trägt die jeweils vertretene
Vertragspartei.
II.
Hinweise, Kenntnisnahmeerklärung
1. Die Beteiligten wurden von dem Notar auf Folgendes hingewiesen:
a) Unabhängig von den bestehenden Regelungen in Ziff. I. 15 haften beide Vertragsparteien gegenüber
der Steuerbehörde für die den Kaufgegenstand betreffenden Steuern und die Grunderwerbsteuer
als Gesamtschuldner. Dasselbe gilt entsprechend für die Bezahlung der Grundbuchund
Notarkosten.
b) Alle Vertragsvereinbarungen sind beurkundungspflichtig. Sie müssen vollständig und richtig
in der Urkunde angegeben sein. Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit
des gesamten Rechtsgeschäfts führen.
c) Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über; zuvor müssen alle erforderlichen
Genehmigungen und Erklärungen sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung hinsichtlich
der Grunderwerbsteuer vorliegen. Bis dahin können die Rechte der Schlossgesellschaft
gefährdet sein. Um eine solche Gefährdung zu vermeiden, wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung
üblicherweise durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch gesichert. Dies
schützt die Schlossgesellschaft gegen zwangsweise Eintragungen und weitere Verfügungen des
Ordens über den Kaufgegenstand, und zwar dadurch, dass diese der Schlossgesellschaft gegenüber
unwirksam sind. Schon vor der Vormerkung eingetragene Belastungen können nur durch
Löschung beseitigt werden.
Kaufpreiszahlungen vor Eigentumsumschreibung sollten deshalb nur vorgenommen werden,
wenn sie durch Eintragung einer Vormerkung, Hinterlegung bei dem Notar oder in sonstiger
Weise gesichert sind.
d) Eine Beratung in steuerrechtlicher Hinsicht hat der amtierende Notar weder übernommen noch
erteilt."
Damit ist der Wortlaut des Kaufvertragsangebots beendet.
2. Die Schlossgesellschaft erklärt, dieses zur Kenntnis genommen zu haben und mit seinem Inhalt
einverstanden zu sein, wobei diese Einverständniserklärung rechtlich nicht als Annahme des
Verkaufsangebots zu qualifizieren ist.
C.
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Exklusivität, Abtretungsverbot,
Abwicklungsvollmacht
1. Exklusivität
1.1 Ab dem heutigen Tag erhält die Schlossgesellschaft (weitere) Exklusivität. Der Orden wird
deshalb mit keinem Dritten über eine anderweitige Veräußerung oder eine Entwicklung des
Kaufgegenstandes verhandeln. Die Exklusivität erlischt unbeschadet weitergehender Rechte des
Ordens mit dem Erlöschen bzw. dem Widerruf des Angebots, mit dem Rücktritt einer Vertragspartei
oder wenn die Schlossgesellschaft in Zahlungsverzug gerät und trotz schriftlicher Mahnung
mit einer Fristsetzung von mindestens zwei Wochen nicht bezahlt.
1.2 Der Orden hat sicherzustellen, dass während der Dauer der Exklusivität auch seine Mitglieder,
Berater oder sonst Beauftragte mit keinem Dritten über eine anderweitige Veräußerung oder
Entwicklung des Kaufgegenstandes verhandeln.
2. Abtretungsverbot
Soweit in dieser Vertragsurkunde nicht ausdrücklich ein Anderes geregelt wird, ist die Abtretung
von Rechten aus diesem Vertrag an Dritte unzulässig; dies gilt insbesondere für das Recht zur
Annahme des Verkaufsangebots. Ausgenommen hiervon sind Abtretungen im Zusammenhang
mit der Finanzierung, insbesondere an finanzierende Banken.
3. Abwicklungsvollmacht
Mit der Abwicklung der gesamten Projektentwicklung einschließlich der Umsetzung des Grundstückskaufvertrages
hat der Orden Herrn Prof. Dr. Peter Schmieg, Mitglied der Gesch.ftsführung
des Ordens, beauftragt und bevollmächtigt.
D.
Salvatorische Klausel, Formvorschriften, Gerichtsstand
1. Sollten eine oder mehrere Regelungen dieser Vertragsurkunde unwirksam oder undurchführbar
oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird die Wirksamkeit der übrigen Vereinbarungen
dadurch nicht berührt. Die unwirksame bzw. undurchführbare oder nicht durchsetzbare Bestimmung
ist in diesem Fall als durch diejenige wirksam oder durchführbare bzw. durchsetzbare
Bestimmung ersetzt anzusehen, die dem von den Vertragsparteien mit der unwirksamen, undurchführbaren
oder nicht durchsetzbaren Bestimmung verfolgten und wirtschaftlich Gewollten
am nächsten kommt; auf Verlangen einer Vertragspartei haben die Vertragsparteien die zu ersetzende
Regelung unter Beachtung einschlägiger Formvorschriften zu bestätigen und zu dokumentieren.
Regelungslücken sind im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach Treu und Glauben
so auszufüllen, wie dies redliche Vertragsparteien bei Vertragsabschluss vereinbart hätten,
sofern ihnen die Regelungsbedürftigkeit bekannt gewesen wäre.
- 21 -
Die Bestimmungen dieser salvatorischen Klausel sind nicht lediglich als Umkehr der Beweislast
(keine reine Beweislastregel) auszulegen, sondern gelten absolut; d. h., sie schließen die Anwendung
von § 139 BGB aus.
2. Sämtliche änderungen und Ergänzungen dieser Vertragsurkunde bedürfen der Schriftform,
soweit nicht notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist.
3. Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten im Zusammenhang mit dieser Vertragsurkunde und
dem angebotenen Grundstückskaufvertrag ist Freiburg im Breisgau.
E.
Anlagenverzeichnis
- Anlage B. I. 2.1, übersichtsplan mit Bebauung;
- Anlage B. I. 2.3, Liste des verkauften beweglichen Anlagevermögens;
- Anlage B. I. 3.1, Verträge über bestehende Nutzungsverhältnisse
Freiburg, den 14. Juli 2019 Freiburg, den 14. Juli 2019
………………………………….. …………………………………..
Schwester Birgitta Stritt Dr. Christian H. Hodeige
TOP 3_3
Anl. Prognose der finanziellen Auswirkungen internationale
Privatschule
Prognostizierte* Zuweisungen und Umlagen bei angenommenen 350 Schülern mit
Erstwohnsitz in Heitersheim, Stand 2019.
erstes Jahr zweites
Jahr
drittes
Jahr
viertes
Jahr
Schlüsselzuweisung (Differenz) +393.299 +401.759 +410.352 +418.332
Investitionspauschale (Differenz) +36.582 +100.128 +36.432 +37.067
FAG-Umlage (Differenz) +14.895 +26.942 -67.500 -69.386
Kreisumlage (Differenz) 0 0 -144.537 -148.650
SUMME (Differenz) +444.776 +528.829 +234.747 +237.363
Ab dem dritten Jahr belaufen sich die positiven finanziellen Auswirkungen stabil bei
Mehrzuweisungen in Höhe von ca. 235 T€.
gez.
Matthias Segeritz
Leiter Rechnungsamt
*Die Zahlen resultieren aus aktueller Berechnung des FAGs aus dem Haushaltsplan 2019 und den
Finanzplanjahren 2020 - 2022. Diese sind außerdem von weiteren Faktoren (z.B. Steuerkraft der Stadt,
durchschnittliche Bedarfsmesszahl im Land BW, u.a.) abhängig. Weitere Voraussetzung ist, dass die Schüler
zum 30.06. des Vorjahres mit Haupt- oder Erstwohnsitz in Heitersheim gemeldet sein müssen.
MALTESERSCHLOSS
HEITERSHEIM
Erstabschätzung Grobkostenrahmen
Alternativkonzept
© brozova – Fotolia.com
AGENDA
2 Ziel der Untersuchung
3 Vorgehensweise
4 Leistungsabgrenzung Drees & Sommer
5 Ergebnis
6 Empfehlung/Fazit
1 Ausgangssituation
AUSGANGSSITUATION
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Der Eigentümer des Malteserschlosses in Heitersheim ist der Orden der barmherzigen Schwestern vom Hl. Vinzenz von Paul. Dieser beabsichtigt das
Malteserschloss an private Investoren zu veräußern.
Die Investoren wiederum beabsichtigen eine internationale Privatschule mit Abschluss Internationales Baccalaureate (IB) im Schloss zu betreiben und
entsprechende Umbauarbeiten vorzunehmen. Derzeit verhandelt die Stadt mit den privaten Investoren um verschiedene Ziele der Stadt durchzusetzen
und vertraglich abzusichern.
In der Stadt wird die neue Nutzung des Schlosses kontrovers diskutiert. Dabei wird auch ein Alternativkonzept in Erwägung gezogen, das allerdings vom
Eigentümer nicht gewollt wird.
Das Alternativkonzept sieht vor, dass die Stadt Heitersheim, eventuell im Zusammenwirken mit einer Stiftung oder einer GmbH, das Malteserschloss
erwirbt. Im zweiten Schritt sollen im Malteserschloss verschiedene Nutzungsmöglichkeiten wie Wohnraum, Gastronomie, ein Kinderhospiz oder
Bürofl.chen der Stadt untergebracht werden. Teile der Gebäude könnten über das Erbbaurecht vermietet werden.
Drees & Sommer wurde gebeten, ein Angebot für die Bestandsbewertung und Kostenermittlung anhand von Kennwerten zu erstellen.
3
AGENDA
1 Ausgangssituation
3 Vorgehensweise
4 Leistungsabgrenzung Drees & Sommer
5 Ergebnis
6 Empfehlung/Fazit
2 Ziel der Untersuchung
ZIEL DER UNTERSUCHUNG
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
▪ Zur besseren Bewertung des möglichen Alternativkonzeptes soll ein grober Kostenrahmen für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ermittelt
werden.
▪ Hierzu wird von Drees & Sommer ein zweistufiges Vorgehen vorgeschlagen.
▪ Ziel hierbei soll es nicht sein, die von der Stadt Heitersheim genannten neuen Nutzungen auf Ihre Zulässigkeit im baurechtlichen Sinne zu prüfen.
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AGENDA
1 Ausgangssituation
2 Ziel der Untersuchung
4 Leistungsabgrenzung Drees & Sommer
5 Ergebnis
6 Empfehlung/Fazit
3 Vorgehensweise
VORGEHENSWEISE
SCHRITT 1: BESTANDSBEWERTUNG
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
▪ Grobbewertung der Bausubstanz aus technischer Sicht
▪ Grundlage sind eine Inaugenscheinnahme des Gebäudekomplexes sowie die von der Stadt Heitersheim zur Verfügung gestellten Unterlagen:
− Marktwertgutachten vom 15. Juni 2015
− Bericht zu den vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BGB "Bereich Malteserschloss" vom April 2017
− Excel-Tabelle "Kostenschätzungen"
− Baugenehmigungsunterlagen zum Umbau und Sanierung St. Ludwig von 2014
Die Inaugenscheinnahme des Gebäudekomplexes dient lediglich zur groben Orientierung über den Gebäudekomplex. Folgende Gebäude konnten
besichtigt werden: Haus Bethanien, Haus Raphael, Haus Gabriel, Haus Lampert und die Scheune. Die übrigen Gebäude konnten nur von außen besichtigt
werden.
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VORGEHENSWEISE
SCHRITT 2: KOSTENERMITTLUNG ANHAND VON KENNWERTEN
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
▪ Zusammenführung der Bedarfsanalyse mit der durchgeführten Bestandsbewertung
▪ Ermittlung gebäudespezifischer Kostenkennwerte für Sanierung in €/m² BGF
▪ Die Kosten werden dabei folgendermaßen bewertet:
− Ermittlung von spezifischen Kennwerten für die jeweilige Maßnahme Instandsetzung/Umbau und geplante Nutzungsart
− Veränderung des Kennwerts durch Kostentreiber:
• Umfang des Eingriffs
• Zustand des Gebäudes
− Indizierung auf aktuelle Baupreise
− Faktorisierung auf Region Freiburg mithilfe Regionalfaktoren
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VORGEHENSWEISE
Annahmen für die Erstabschätzung
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
▪ Alle untersuchten Flächen müssen mindestens instandgesetzt werden
▪ Teilweise sind Grundrissänderungen notwendig, um die vorgesehene zukünftige Nutzung zu ermöglichen
▪ Umbau- und Sanierungsmaßnahmen ausschließlich in den vorhandenen Flächen, keine Anbauten oder Erweiterungen
▪ Instandsetzung bedeutet Funktionswiederherstellung für bestimmungsgemäßen Gebrauch
▪ Umbau bedeutet Umgestaltung mit wesentlichen Eingriffen
▪ Vorgabe Stadt Heitersheim im Zuge Inaugenscheinnahme:
− Die Grünfl.chen in den Außenanlagen bleiben weitestgehend erhalten.
− Die befestigten Flächen, insbesondere im Bereich der Scheune, wo ein Gastronomiebetrieb vorgesehen ist, werden abgebrochen und neu
hergestellt.
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VORGEHENSWEISE
Annahmen für die Erstabschätzung
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Indizierung:
Die Kennwerte aus dem BKI beruhen auf der Preisbasis QII, 2018. Um den zu erwartenden Preis im Jahr 2019 (Annahme: 3. Quartal, Werte für 4. Quartal
liegen noch nicht vor) zu erhalten, wird der Kennwert mit 4,7 % (laut Baupreissteigerung stat. Bundesamt) indiziert. Eine Indizierung in die Zukunft (auf
QIV, 2020) wird mit 4 % (Schätzung) angesetzt.
Regionalfaktor:
Die Kennwerte aus dem BKI müssen mit dem jeweiligen Regionalfaktor multipliziert werden, um die zu erwartenden Kosten in der jeweiligen Region zu
ermitteln. Für das Malteserschloss wurde der Faktor in Höhe von 1,133 für Freiburg im Breisgau angenommen.
Anwendung BKI:
Bei der Erstabschätzung werden Kennwerte aus dem BKI 2018 herangezogen (2019 noch nicht verfügbar). Eine individuelle Kostenermittlung ist aufgrund
nicht ausreichenden Bestandsuntersuchungen und der nicht vorhandenen Machbarkeitsstudie zum aktuellen Stand nicht möglich. Für die Nutzung von
Benchmarks sind die Anforderungen und Zieldefinitionen zu spezifisch.
10
AGENDA
1 Ausgangssituation
2 Ziel der Untersuchung
3 Vorgehensweise
5 Ergebnis
6 Empfehlung/Fazit
4 Leistungsabgrenzung Drees & Sommer
LEISTUNGSABGRENZUNG
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
▪ Drees & Sommer wird die durch die Stadt Heitersheim ermittelten Nutzungsbedarfe als Bedarf annehmen und keine eigene Bedarfsanalyse erstellen.
▪ Eine Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit der geplanten Umnutzung ist nicht Gegenstand der Untersuchungen.
▪ Die Flächen wurden nicht plausibilisiert oder selbstständig aufgemessen.
▪ Es erfolgt keine Einschätzung über erforderliche Eingriffe in die bestehende Bausubstanz.
▪ Die erstellte Bestandsermittlung erfolgt ausschließlich auf den durch die Stadt Heitersheim zur Verfügung gestellten Bestandsunterlagen sowie einer
groben Inaugenscheinnahme.
▪ Die Ergebnisse der Stufe 1 und 2 werden, in einem Bericht zusammengefasst, weitere Abgabeleistungen erfolgen nicht.
▪ Das Ergebnis der Untersuchung dient zur Plausibilisierung der Abwägung einer weiteren Projektverfolgung durch die Stadt Heitersheim. Eine Haftung
für den jeweiligen Projekterfolg beziehungsweise resultierende wirtschaftliche Auswirkungen der Arbeitsergebnisse auf Seiten des Auftraggebers oder
bezüglich Dritten wird nicht übernommen.
▪ Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit gegenüber Dritten wird im Rahmen der vertragsgegenständlichen Tätigkeit von Drees & Sommer nicht
übernommen.
12
AGENDA
1 Ausgangssituation
2 Ziel der Untersuchung
3 Vorgehensweise
4 Leistungsabgrenzung Drees & Sommer
5.1 Bestandsbewertung
5.2 Gebäudekennwerte
5.3 Grobkostenrahmen
5.4 nicht enthaltene Kosten
5.5 Risiken
6 Empfehlung/Fazit
5 Ergebnis
ERGEBNIS
Bestandsbewertung
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Die Bewertung der Bestandsqualität sowie die Sichtung der Unterlagen hat maßgeblichen Einfluss auf die Wahl des jeweiligen Kosten-Kennwertes pro
Gebäude.
Die Inaugenscheinnahme der Gebäude fand am 09. September 2019 um 14:30 Uhr statt. Der Zustand der Gebäude wird durch Drees & Sommer wie in der
Tabelle auf Seite 16 eingeschätzt.
Folgende Gebäude konnten besichtigt werden:
▪ Haus Bethanien
▪ Haus Raphael
▪ Haus Gabriel
▪ Haus Lampert
▪ Scheune
Die übrigen Gebäude konnten nur von außen besichtigt werden. Die Einschätzung über die Gebäudequalität wurde deshalb anhand der zur Verfügung
gestellten Bestandsunterlagen getroffen.
14
ERGEBNIS
Bestandsbewertung
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Gebäude Bewertung
Haus Lambert
Haus Gabriel
Haus Raphael
Haus Lazarus
Stehwagen
Lebenshaus
Villa Luise
Haus Marien
Haus Bethania
Haus Ludwig
St. Wendel
Kirche
Scheune
Die Bewertung erfolgte nach einer groben Einschätzung nach einer kurzen Inaugenscheinnahme der Gebäude.
Die Einteilung der Bestandsgebäude erfolgte grob in die Kategorien gut (grün), mittel (orange) und schlecht
(rot).
15
ERGEBNIS
Gebäudekennwerte
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Im Rahmen der Erstabschätzung des Grobkostenrahmens wurden für die
einzelnen Gebäude die gebäudespezifischen Kennwerte in der Tabelle
rechts ermittelt.
Die ermittelten Kennwerte enthalten die Kosten für die Kostengruppen
300 und 400 nach DIN276, also das Bauwerk (Baukonstruktion und
technische Anlagen).
Die Bezugsgröße für die Kennwerte ist die Bruttogrundfläche BGF.
Die ermittelten Kennwerte enthalten die MwSt. in Höhe von 19 %.
Die spezifischen Kennwerte für die jeweilige Maßnahme wurden anhand
von Kostentreibern angepasst und auf das Jahr 2019 indiziert. Anschließend
erfolgte eine Faktorisierung auf die Region Freiburg im Breisgau.
Als Ergebnis finden sich die spezifischen Kennwerte je Gebäude, siehe
Tabelle rechts.
Gebäude Kennwert [€/m²], Preisbasis QII; 2019
Haus Lambert 783
Haus Gabriel 1.174
Haus Raphael 861
Haus Lazarus 1.226
Stehwagen 1.226
Lebenshaus 403
Villa Luise 444
Haus Marien 444
Haus Bethania 444
Haus Ludwig 403
St. Wendel 488
Kirche 1.957
Scheune 2.401
16
ERGEBNIS
Grobkostenrahmen (alle Werte inklusive MwSt.)
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Addiert man die einzelnen Kosten pro Gebäude (Kennwert x Fläche), ergibt
sich eine Gesamtsumme für alle Gebäude in Höhe von 9,75 Mio. €.
Für die Wiederherstellung der Außenanlagen wird ein Zuschlag in Höhe von
10 % angenommen.
Die erforderlichen Baunebenkosten (Architekten, Planer, Gutachter,
Gebühren, etc.) werden auf ca. 27 % geschätzt.
Wunsch Stadt Heitersheim: Indizierung in die Zukunft (Jahr 2020), da die
Arbeiten nicht früher beginnen werden.
Ein Risikozuschlag in Höhe von 10 % aufgrund von Unvorhersehbarkeiten
bei Umbauten an Bestandsgebäuden wird zusätzlich angenommen.
Kostenart Berechnung Kosten
(auf Mio. € gerundet)
Kosten für alle Gebäude 10 Mio. €
Zuschlag für Instandsetzung
Außenanlagen 10 Mio. € *10 % 1 Mio. €
Zwischensumme 11 Mio. €
Baunebenkosten 11 Mio. € * 27 % 3 Mio. €
Grobkostenrahmen
Preisbasis QII, 2019 14 Mio. €
Indizierung auf QIII, 2020 4 %
Zwischensumme 14 Mio. €
Risikozuschlag 10 % 1 Mio. €
Grobkostenrahmen
Preisbasis QIII, 2019 16 Mio. €
17
ERGEBNIS
Nicht enthaltene Kosten/Risiken
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
In der Erstabschätzung Grobkostenrahmen sind folgende Kosten nicht
enthalten:
▪ Kaufpreis der Immobilie
▪ Ausstattung, Möblierung und Kunst
▪ Nutzungskosten
▪ Kosten für weitere Umbaumaßnahmen, z. B. bei Nutzungsänderungen
▪ Kosten für Vermarktung der Flächen
▪ Kosten für Befreiung von Schadstoffen in den Gebäuden
Risiken (nicht enthalten):
▪ Baupreissteigerungen bis Projektbeginn und bis Zeitpunkt Beauftragung
der Firmen
▪ Fund von Schadstoffen (Kosten- und Terminrisiko)
▪ Baurecht
▪ änderung der Nutzungsanforderungen
18
AGENDA
1 Ausgangssituation
2 Ziel der Untersuchung
3 Vorgehensweise
4 Leistungsabgrenzung Drees & Sommer
5 Ergebnis
6 Empfehlung/Fazit
EMPFEHLUNG/FAZIT
Malteserschloss Heitersheim - Grobkostenrahmen
Die Erstabschätzung des Grobkostenrahmens für das Malteserschloss Heitersheim endet mit einer Summe in Höhe von 15.586.642 €.
▪ Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Erstabschätzung des Grobkostenrahmens und den groben Vorgaben zu geplanter Nutzung und der aktuell nur
eingeschränkt möglichen Zustandsfeststellung des Bestands wird von einer Range von +/- 20 % ausgegangen. Die Kosten für die Arbeiten werden
voraussichtlich zwischen 12,5 und 19 Mio. € betragen.
▪ Drees & Sommer empfiehlt, vor der Kaufentscheidung eine Machbarkeitsstudie durchzuführen.
▪ In der Machbarkeitsstudie können weitere Themen genauer bearbeitet werden:
− Baurecht
− Nutzungskonzepte
− Belastbarere Kosten
− Grobe Terminschiene
− etc.
20
Stadt Heitersheim - Erstabschätzung Grobkostenrahmen
Gebäudematrix
Stand 20.09.2019
Nr. Gebäude
Nutzfläche
in Quadratmeter
entspricht BGF
mit Faktro BKI derzeitige Nutzung
Vorgesehene
Nutzung
Alternativkonzept
Nutzungsänd
erung
Art des Eingriffs
(nach BKI)
Kostentreiber/Ri
siken
Kennwert BKI
2018
KG300&400
brutto
Umfang des
Eingriffs
neuer
Kennwert
€/m² Besichtigung
Einschätzung aus
Bestandunterlagen
Bestandsqualität
neuer
Kennwert
€/m²
BKI inkl.
Regionalfaktor
BKI indiziert
auf QII, 2019 Summe 2019
BKI indiziert auf
2020 Summe 2020
1 Haus Lambert 737 926 Werkstatt für Behinderte Wohnraum /gew. Nutzung ja
Umbau Wohnen
Grundrissänderung 600
mittel 660
Bestandsqualität ok,
Wohnen möglich mit
Grundrissänderung, Fenster
müssen teilweise ersetzt
werden
gut 660
748 783 7 25.104 814 754.108
2 Haus Gabriel 408 513 Werkstatt für Behinderte Wohnraum /gew. Nutzung ja
Umbau Wohnen
600
mittel 660
Zustand sehr schlecht,
derzeit nicht genutzt, große
Räume, Klassenzimmer-
Charakter, teilweise
undicht, Wasserflecken, alle
Fenster tauschen
schlecht 990
1 .122 1.174 6 02.122 1221 626.206
3 Haus Raphael 739 929 Werkstatt für Behinderte Wohnraum ja
Umbau Wohnen
600
mittel 660
Zutand ok, derzeit
Behindertengruppenräume,
Fenster alt,
mittel 726
823 861 7 99.779 895 831.770
4 Haus Lazarus 418 636
Wohnraum Schwestern
Kellergeschoss - Museum
Stadtverwaltung
Kellergeschoss - Museum ja Umbau Verwaltung Grundrissänderung 940 mittel 1034 1580 gebaut gut 1.034 1 .172 1.226 7 80.126 1275 811.331
5 Stehwagen 204 310 Wohnraum (Spiritual) Stadtverwaltung Büroraum ja Umbau Verwaltung 940 gut 940 mittel 1.034 1 .172 1.226 3 80.732 1275 395.961
6 Lebenshaus 570 868 Wohnraum Wohnraum nein Instandsetzung 340 gut 340 gut 340 385 403 3 49.802 419 363.794
7 Villa Luise 278 423 Wohnraum Schwestern Wohnraum nein Instandsetzung 340 gut 340 mittel 374 424 444 1 87.666 461 195.172
8 Haus Marien 711 1082
OG und DG Wohnraum
Schwestern
EG leerstehend Wohnraum nein
Instandsetzung
340
gut 340
1546 gebaut
mittel 374
424 444 4 79.965 461 499.163
9 Haus Bethania 557 848
OG und DG
Flüchtlingsunterbringung EG
ohne Nutzung
OG und DG
Flüchtlingsunterbringung Stadt -
EG Wohnraum nein
Instandsetzung
340
gut 340
saniert, ölheizung BJ2002,
Grundriss nicht für
Wohnungen geeignet,
Wohnheimscharakter,
zentrale
Gemeinschaftsküche,
gemeinschaftliche
Nassräume,
gemeinschaftlicher
Technikraum für
Waschmaschinen
mittel 374
424 444 3 76.006 461 391.046
10 Haus Ludwig 2427 3694
Pflegeheim Schwestern
(entspricht nicht der
HeimBauVO)
EG - zwei Demenzgruppen
OG - Kinderhospiz oder
Tagespflege nein
Instandsetzung Herstellung
Barrierefreiheit 340
gut 340
1545 gebaut
gut 340
385 403 1.489.419 419 1.548.996
11 St. Wendel 975 1484 Wohnraum Schwestern Wohnraum nein Instandsetzung 340 mittel 374 mittel 411 466 488 7 23.997 507 752.957
12 Kirche 421 602 Kirche
Veranstaltungsraum,
Sitzungssaal ja
Umbau
Medienanschlüsse,
Akkustik 1650
gut 1650
nur Möblierung und
technische Ausstattung
muss geändert werden.
Böden, Wände, Fenster, etc
bleiben
gut 1.650
1 .869 1.957 1.178.028 2035 1.225.149
13 Scheune 636 700 Scheune
Gastronomie und
Bewirtschaftung Gesamtareal ja
Umbau
Haustechnik
Grundrissänderung
Dämmung
Küche
Fettabscheider
Brandschutz 900
schlecht 1350
kompletter Umbau
erforderlich, Küche nicht
vorhanden,
Toilettenanlagen nicht
vorhanden, Außenbereich
soll mitgenutzt werden
schlecht 2.025
2 .294 2.401 1.680.074 2498 1.747.277
Gesamtfläche 9081 9.752.818 1 0.142.931
Kosten für alle Gebäud e 9.752.818 1 0.142.931
Zuschlag Außenanlage n 975.281,81 € 1.014.293,08 €
Zwischensumme 1 0.728.099,92 11.157.223,91
Annahmen: Baunebenkosten 2.896.586,98 3.012.450,46
BKI Regionalfaktor 1,133 für Freiburg i. Breisgau Zwischensumme 1 3.624.686,90 € 14.169.674,37 €
Indizierung BKI von QII, 2018 auf QII, 2019: Risikozuschlag Umbau 1 0 % 1.362.468,69 € 1.416.967,44 €
Grobkostenrahmen 1 4.987.155,58 € 15.586.641,81 €
Erweiterung Aufstockung oder Anbau
Umbau Umgestaltungen mit wesentlichen Eingriffen in Kostruktion oder Bestand, teilweise Abriss und Neubau von Baukonstruktion und techn. Anlagen,
Modernisierung Endernergie nachhaltig einsparen, Gebrauchswert erhöhen, allgemeine Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, schafft keinen neuen Wohnraum, keine Erhaltungsmaßnahmen
Instandsetzung Funktion wiederherstellen, bestimmungsgemäßer Gebrauch
Grund-Kennwert Umbau 600
Grund-Kennwert Instandsetzung 340
Umbau Verwaltung 940
Umbau Gewerbe 900
Umbau Veranstaltung 1650
\\STUTTGART.dreso.int\5100-5199\5121_Grobkostenrahmen_Malteserschloss Heiterheim\02_Schriftverkehr\24_Berichte\Gebäudematrix[Datum]-ibe
WIR BERATEN UND
PLANEN ZUM BAUEN
UND BETREIBEN
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Beratungsvorlage
für die öffentliche Sitzung des Gemeinderates
am 08.10.2019
TOP 4_1
Aufstellung des Bebauungsplans "Malteserschloss"
a) Aufstellungsbeschluss
b) Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
1 Sachverhalt
Die Stadt Heitersheim verfügt mit dem Malteserschloss über eines der schönsten Schlösser in
der Region. Neben den baulichen Anlagen inklusive der Schlosskirche prägen auch die Grünund
Freiflächen wie der barocke Garten im Innenhof der Vorburg sowie der gro.zügige
Schlossgarten das Bild des Malteserschlosses.
Seit 1893 befindet sich das Schloss im Besitz des Ordens der Barmherzigen Schwestern vom
heiligen Vinzenz von Paul. Der Orden geht auf eine Schwesterngemeinschaft in Straßburg
zurück, die sich seit ihrer Gründung im Jahr 1734 dem geistigen und sozialen Wirken ihres
Namenspatrons verschrieben hat. Auch heute noch sind die Schwestern vor allem in der
Alten- und Krankenpflege tätig. Mit der Caritas Freiburg Stadt e. V. nutzt eine ebenfalls sozial
tätige Einrichtung insgesamt drei Gebäudeteile des Malteserschlosses. Sie hat hier eine
Werkstatt für Menschen mit körperlichen und geistigen Einschränkungen untergebracht. Das
sogenannte Lebenshaus wiederum ist an den Verein ökumenisch-solidarische Gemeinschaft
Lebenshaus e. V. zur Nutzung überlassen und dient Menschen, die in schwierigen
Lebenslagen sind, für eine begrenze Zeit dem gemeinsamen Wohnen. In einem weiteren
Gebäudeteil ist das "Johanniter-Maltesermuseum" untergebracht. Dieses informiert über die
Geschichte des Schlosses sowie des Johanniter- und Malteserordens.
Der Orden der Barmherzigen Schwestern vom heiligen Vinzenz von Paul hat allerdings bereits
im Jahr 2013 aufgrund von Veränderungen in der Ordensstruktur und enger werdenden
finanziellen Spielräumen beschlossen, das Malteserschloss komplett zu räumen und zu
veräußern, um sich auf das Mutterhaus in Freiburg konzentrieren zu können. Es bedarf
demzufolge einer entsprechenden Folgenutzung für das Malteserschloss.
2 Bewertung
Die Planung verfolgt dabei im Wesentlichen folgende Ziele:
 Erhalt des bedeutenden Kulturdenkmals "Malteserschloss" im Kontext mit dem
Gesamtensemble des angrenzenden Römerparks unter Berücksichtigung möglicher
archäologischer Befunde.
 Sicherung der städtebaulichen Ordnung durch Nachnutzung des Malteserschlosses durch
einen Nutzer bzw. eine Nutzerin im Sinne der Ordensgemeinschaft.
 Erhalt und Pflege der Anlage unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes und der
Denkmalpflege.
Seite 2 von 2
 Integration der erhaltenswerten Grün- und Freiflächen in das Gesamtkonzept.
 Sicherung des "Johanniter-Maltesermuseums" in den bisherigen Räumlichkeiten.
 Sicherstellung der öffentlichen Zugänglichkeit der Innenhöfe, des Schlossgartens sowie
des Kräutergartens.
Eine potenzielle Folgenutzung für das Malteserschloss ist die Unterbringung einer
internationalen Privatschule, die sowohl die vorhandenen Gebäude als auch die umliegenden
Freiflächen in die Gesamtkonzeption mit einbeziehen würde. Eine entsprechende Anfrage liegt
der Stadt Heitersheim bereits vor.
Bislang gibt es allerdings keine planungsrechtliche Grundlage für eine Folgenutzung des
Malteserschlosses. Der Gemeinderat sollte daher beschließen, für diesen Bereich den
Bebauungsplan "Malteserschloss" aufzustellen.
Für die Aufstellung des Bebauungsplans wird ein zweistufiges Planungsverfahren bestehend
aus der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB und
der Offenlage gemäß §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB durchgeführt. Das Scoping erfolgt im Rahmen
der frühzeitigen Behördenbeteiligung.
3 Beschlussvorschlag
1. Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplans
"Malteserschloss" gem. § 2 (1) BauGB.
2. Der Gemeinderat beschließt – auf der Grundlage des zeichnerischen und textlichen
Vorentwurfs – die frühzeitige Anhörung der öffentlichkeit und der Behörden nach
§§ 3 (1) und 4 (1) BauGB.
Anlagen:
4_2 Anl. Cover und Satzung
4_3 Anl. Planzeichnung
4_4 Anl. Bebauungsvorschriften
4_5 Anl. Begründung
4_6 Anl. Umweltbericht
Georg Späth, Telefon: 07634/402-18
Az.: 022.31; 621.41
Stadt
Heitersheim
Bebauungsplan
"Malteserschloss"
Satzung
Planzeichnung
Bebauungsvorschriften
Begründung
Umweltbericht
Stand: 08.10.2019
Fassung: Frühzeitige Beteiligung
gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB
Stadt Heitersheim
Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald
S A T Z U N G
der Stadt Heitersheim über
den Bebauungsplan "Malteserschloss”
Der Gemeinderat der Stadt Heitersheim hat am __.__._____ den Bebauungsplan "Malteserschloss"
unter Zugrundelegung der nachstehenden Rechtsvorschriften als Satzung beschlossen:
§ Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634)
§ Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I
S. 3786)
§ Planzeichenverordnung (PlanZV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
§ Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, 358,
ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18.07.2019 (GBl. S.
313)
§ § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom
24.07.2000 (GBI. S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 16 des Gesetzes
vom 21.05.2019 (GBl. S. 161, 186)
§ 1
Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich für den Bebauungsplan "Malteserschloss” ergibt sich aus dem
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans (Planzeichnung vom __.__._____).
§ 2
Bestandteile
1. Die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans bestehen aus:
a) dem zeichnerischen Teil, M 1:1000 in der Fassung vom __.__._____
b) dem textlichen Teil – Bebauungsvorschriften – in der Fassung vom __.__._____
2. Beigefügt ist:
a) die Begründung in der Fassung vom __.__._____
b) der Umweltbericht (Büro Freiraum- und LandschaftsArchitektur
Ralf Wermuth, Eschbach) in der Fassung vom __.__._____
§ 3
Inkrafttreten
Der Bebauungsplan "Malteserschloss" tritt mit seiner Bekanntmachung nach § 10 (3) BauGB in
Kraft.
Stadt Heitersheim, den __.__.____
Martin Löffler
Bürgermeister
Ausfertigungsvermerk
Es wird bestätigt, dass der Inhalt des Planes
sowie der zugehörigen planungsrechtlichen
Festsetzungen mit den hierzu ergangenen
Beschlüssen des Gemeinderates der Stadt
Heitersheim übereinstimmen.
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister
Bekanntmachungsvermerk
Es wird bestätigt, dass der Satzungsbeschluss
gem. § 10 (3) BauGB öffentlich bekannt
gemacht worden ist. Tag der Bekanntmachung
und somit Tag des Inkrafttretens
ist der __.__.____.
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister

Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB
BEBAUUNGSVORSCHRIFTEN Seite 1 von 6
19-10-08 Bebauungsvorschriften (19-09-26).docx
Ergänzend zum zeichnerischen Teil gelten folgende planungsrechtlichen Festsetzungen:
1 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Rechtsgrundlagen
§ Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I
S. 3634)
§ Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017
(BGBl. I S. 3786)
§ Planzeichenverordnung (PlanZV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)
§ Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 05.03.2010 (GBl. S.
357, 358, ber. S. 416), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom
21.11.2017 (GBl. S. 612, 613)
§ § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung vom
24.07.2000 (GBI. S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 16 des Gesetzes
vom 21.05.2019 (GBl. S. 161, 186)
1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB)
Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Private Internatsschule"
(§ 11 BauNVO)
1.1.1 Das Sondergebiet dient der Unterbringung einer privaten Internatsschule.
1.1.2 Als Hauptnutzungen sind Lehrräume, Räume für die Verwaltung und Leitung, Mensa,
Auditorium und Wohnräume für Lehrkräfte, Schülerinnen und Schüler sowie
Gäste zulässig.
1.1.3 Neben den Hauptnutzungen sind alle erforderlichen Nebenräume (z. B. Büros, Küchen,
Abstell-, Sanitärräume) sowie Nebenanlagen, Freiflächen, Garagen, Carports
und Stellplätze zulässig, die für den Schulbetrieb erforderlich sind.
1.1.4 Ausnahmsweise zulässig sind sonstige kulturelle Nutzungen.
1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB, §§ 16-21a BauNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung ist der Planzeichnung zu entnehmen und wird bestimmt
durch Festsetzung der Höhe der baulichen Anlagen (GH) sowie der Grundfläche
(GR).
- Wird zur Offenlage ergänzt -
1.3 Höhe baulicher Anlagen (§ 9 (3) BauGB, §§ 18 BauNVO)
1.3.1 Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe (GH) ist dem zeichnerischen Teil zu entnehmen.
Die Gebäudehöhe wird bestimmt durch den obersten Punkt des Gebäudes
und ist bezogen auf Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN).
- Wird zur Offenlage ergänzt -
1.4 überbaubare Grundstücksfl.che (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, § 23 BauNVO)
Die überbaubare Grundstücksfl.che wird durch Baugrenzen entsprechend der
Planzeichnung festgesetzt (Baufenster).
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB
BEBAUUNGSVORSCHRIFTEN Seite 2 von 6
19-10-08 Bebauungsvorschriften (19-09-26).docx
1.5 Garagen, Carports und Stellplätze sowie Nebenanlagen
(§ 9 (1) Nr. 4 BauGB, § 12 und § 14 BauNVO)
1.5.1 Fahrradstellplätze sind im gesamten Sondergebiet sowie in der gesamten privaten
Verkehrsfläche zulässig.
1.5.2 Garagen, Carports und sonstige Kfz-Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksfl.che (Baufenster) und der dafür jeweils festgesetzten Stellplatzzone
(GA/CP/ST) gemäß der Planzeichnung zulässig.
1.5.3 Nebenanlagen im Sinne von § 14 (2) BauNVO, die der Ver- oder Entsorgung des
Gebiets dienen, sind im gesamten Plangebiet zulässig.
1.6 Private Grünfl.chen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB)
1.6.1 Innerhalb der privaten Grünfl.che mit der Zweckbestimmung "Sportanlagen" ist die
Errichtung von Außensportanlagen (z. B. Beachvolleyballfeld, Sprunggrube, Tartanbahn)
zulässig, sofern die unbefestigten Grünfl.chen überwiegen.
1.6.2 Die private Grünfl.che mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" dient dem Erhalt der
barocken Gartenanlage.
1.6.3 Die privaten Grünfl.chen mit der Zweckbestimmung "Sonstige Gärten" dienen dem
Erhalt des Kräuter- und des Klostergartens. Auf der innerhalb des Klostergartens mit
einem Geh- und Fahrrecht (R2) belasteten privaten Grünfl.che ist die Errichtung eines
Pavillons als Unterstand zulässig.
1.6.4 Die privaten Grünfl.chen mit der Zweckbestimmung "Wiese" dienen dem Erhalt der
Mähwiese und der Streuobstwiese.
1.7 Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 (1) Nr. 25b und (6) BauGB)
Die in der Planzeichnung gekennzeichneten Gehölze sind dauerhaft zu erhalten, zu
pflegen und bei Verlust zu ersetzen. Der Kronentraufbereich zuzüglich 1,5 m ist auf
Dauer von überbauung, Versiegelung und Verdichtung freizuhalten. Während der
Durchführung von Erd- und Bauarbeiten sind diese Bäume einschließlich ihres Wurzelraums
zu sichern.
- Wird zur Offenlage ergänzt -
1.8 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)
1.8.1 Wege-, Hof- und Stellplatzflächen sowie deren Zufahrten sind in einer wasserdurchlässigen
Oberflächenbefestigung (z. B. Pflaster mit Rasenfugen bzw. anderen wasserdurchlässigen
Fugen, Schotterrasen, wassergebundene Decke) auszuführen, sofern
auf diesen Flächen nicht mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird
(auch Be- und Entladen).
1.8.2 Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer sind im Bebauungsplangebiet nur zulässig,
wenn sie beschichtet oder in ähnlicher Weise behandelt sind. Eine Kontamination
des Bodens oder des Gewässers, in das anfallendes Oberflächenwasser eingeleitet
wird, ist dauerhaft auszuschließen.
1.8.3 Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird die Verwendung UV-anteilarmer Außenbeleuchtung
zur Minderung der Fernwirkung festgesetzt (z. B. Natriumdampf-
Niederdrucklampen, LED-Leuchten). Die Leuchten sind staubdicht und so auszubilden,
dass eine Lichtwirkung nur auf die zu beleuchtende Fläche erfolgt (streulichtarm).
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB
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1.8.4 Die in der Planzeichnung mit "F1" gekennzeichnete private Grünfl.che (FFHMähwiese)
ist zu erhalten und weiterzuentwickeln. Zur Erhaltung und Entwicklung
einer artenreichen Magerwiese erfolgt eine zweimal jährliche Mahd im Juni und
September mit Abtransport des Schnittguts. Der zweite Schnitt kann durch eine extensive
Beweidung ersetzt werden, bis der Aufwuchs weitgehend abgeweidet ist.
Eine Düngung der Fläche ist nicht zulässig. Die Obstbäume innerhalb der Fläche
sind durch einen Verjüngungs- und Revitalisierungsschnitt zu pflegen.
1.8.5 Die in der Planzeichnung mit "F2" gekennzeichnete private Grünfl.che mit Streuobstwiese
ist zu erhalten. Zum Erhalt und zur Entwicklung einer Extensivwiese ist
eine ein- bis zweimal jährliche Mahd der Wiese mit Abfuhr des Schnittguts vorzunehmen.
Eine Düngung der Fläche ist nicht zulässig. Pflege der Obstbäume durch
Verjüngungs- und Revitalisierungsschnitt.
1.8.6 Die in der Planzeichnung mit "F3" gekennzeichneten Gewässerrandstreifen sind mit
ihren Feldgehölzen und Einzelbäumen zu erhalten.
1.8.7 Die in der Planzeichnung mit "Parkanlage" gekennzeichnete private Grünfl.che ist
durch eine angepasste Pflege in ihrem Bestand dauerhaft zu sichern.
1.8.8 Die in der Planzeichnung mit "Kräutergarten" und "Klostergarten" gekennzeichneten
privaten Grünfl.chen sind durch eine angepasste Pflege in ihrem Bestand dauerhaft
zu sichern.
1.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 (1) Nr. 21 BauGB)
1.9.1 Entsprechend des Planeintrags sind die Flächen R1 mit einem Gehrecht für Fußgänger
zugunsten der öffentlichkeit zu belasten.
1.9.2 Entsprechend des Planeintrags ist die Fläche R2 mit einem Gehrecht für Fußgänger
und einem Fahrrecht für Radfahrer zugunsten der öffentlichkeit zu belasten.
1.9.3 Eine Unterbauung der mit einem Geh- bzw. Fahrrecht belasteten Flächen ist zulässig.
Eine überbauung der mit einem Gehrecht belasteten Flächen (R1) durch
Hauptbaukörper ist zulässig, sofern eine lichte Höhe von mind. 2,5 m freigehalten
wird. Eine Bebauung der mit einem Geh- bzw. Fahrrecht belasteten Flächen durch
Nebenanlagen und durch Fahrradstellplätze ist zulässig, soweit dies die Zugänglichkeit
der Flächen für die Allgemeinheit nicht wesentlich einschränkt. Die Anlage
offener KfZ-Stellplätze auf der mit einem Gehrecht belasteten Fläche (R1) ist innerhalb
der Stellplatzzone (ST) zulässig.
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2 NACHRICHTLICHE üBERNAHME
2.1 Kulturdenkmale
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Malteserschloss" befinden sich verschiedene
Kulturdenkmale, welche für die Bau- und Kunstdenkmalpflege von hoher Bedeutung
sind.
Es handelt sich um folgende Kulturdenkmale:
Kulturdenkmale gem. § 12 DSchG
§ Haus Bethania
§ Haus Gabriel (Dienerhaus)
§ Haus Lampert,
§ Haus Lazarus (Kanzlei)
§ Haus Lebenshaus
§ Haus St. Ludwig
§ Haus Marien
§ Haus Raphael
§ Haus Stehwagen
§ Haus St. Wendel
§ Kirche
§ Scheune
§ Laubengang
Kulturdenkmale gem. § 2 DSchG
§ Villa Louise
§ Wegkreuz
Erhaltenswerte Objekte
§ Scheunen-Anbau
§ ehemalige Klostermauer
Die Kulturdenkmale sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans entsprechend
gekennzeichnet. Die Erhaltung dieser Baudenkmale liegt im öffentlichen Interesse.
Bauliche Veränderungen im Bereich dieser Kulturdenkmale bedürfen bereits in der
Planungsphase der Abstimmung mit einer Denkmalschutzbehörde.
2.2 Archäologische Denkmalpflege
Der Planungsbereich befindet sich im Bereich hochwertiger archäologischer Flächen.
Im Bereich dieser Flächen ist mit hochwertigen archäologischen Funden und
damit der Notwendigkeit von Sondagen, evtl. Grabungen zu Lasten der Investoren
und baubegleitenden Maßnahmen zu rechnen.
§ Johanniterstraße 89, Mittlere Betten/Schloßacker, Grabungsschutzgebiet gemäß
§22 | Siedlung der Römerzeit, Listennr. 7
§ Johanniterstraße 81, 83a, 83b, 85, Staufener Straße 1, Schloßgarten, Kulturdenkmal
gemäß §12 | Flst.Nr. 0-1, 0-55-56, Burg des Mittelalters. Schloß der
Neuzeit, Listennr. 8
§ Heitersheim, Prüffall | Siedlung des Mittelalter und der Neuzeit
Sollten bei der Durchführung der Maßnahme darüber hinausgehende archäologische
Funde oder Befunde entdeckt werden, sind gemäß § 20 DSchG Denkmalbehörde(
n) oder Gemeinde umgehend zu benachrichtigen. Archäologische Funde
(Steinwerkzeuge, Metallteile, Keramikreste, Knochen, etc.) oder Befunde (Gräber,
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Mauerreste, Brandschichten, bzw. auffällige Erdverfärbungen) sind bis zum Ablauf
des vierten Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern
nicht die Denkmalschutzbehörde oder das Regierungspräsidium Stuttgart, Abteilung
8 - Archäologische Denkmalpflege (E-Mail: abteilung8@rps.bwl.de) mit einer
Verkürzung der Frist einverstanden ist. Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten
gem. § 27 DSchG wird hingewiesen. Bei der Sicherung und Dokumentation archäologischer
Substanz ist zumindest mit kurzfristigen Leerzeiten im Bauablauf zu rechnen.
2.3 Gewässerrandstreifen
Auf die Regelungen zu Gewässerrandstreifen wird hingewiesen.
Gemäß Wasserhaushaltsgesetz (WHG) bzw. Wassergesetz Baden-Württemberg
sind im Gewässerrandstreifen u.a. verboten:
§ die Umwandlung von Grünland in Ackerland,
§ das Entfernen von standortgerechten Bäumen und Sträuchern, ausgenommen
die Entnahme im Rahmen einer ordnungsgemäßen Forstwirtschaft, sowie das
Neuanpflanzen von nicht standortgerechten Bäumen und Sträuchern,
§ der Umgang mit wassergefährdenden Stoffen, ausgenommen die Anwendung
von Pflanzenschutzmitteln und Düngemitteln und der Umgang mit wassergefährdenden
Stoffen in und im Zusammenhang mit zugelassenen Anlagen,
§ die nicht nur zeitweise Ablagerung von Gegenständen, die den Wasserabfluss
behindern können oder die fortgeschwemmt werden können,
§ die Errichtung von baulichen und sonstigen Anlagen, soweit sie nicht standortgebunden
oder wasserwirtschaftlich erforderlich sind.
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister
Planverfasser
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Ausfertigungsvermerk
Es wird bestätigt, dass der Inhalt des Planes
sowie der zugehörigen planungsrechtlichen
Festsetzungen mit den hierzu ergangenen
Beschlüssen des Gemeinderates der Stadt
Heitersheim übereinstimmen.
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister
Bekanntmachungsvermerk
Es wird bestätigt, dass der Satzungsbeschluss
gem. § 10 (3) BauGB öffentlich bekannt
gemacht worden ist. Tag der Bekanntmachung
und somit Tag des Inkrafttretens
ist der __.__.____
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
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INHALT
1 ALLGEMEINES ................................................................................................................... 2
1.1 Planungsanlass und Ziel .......................................................................................... 2
1.2 Abgrenzung, Lage und Größe des Planungsgebiets ................................................ 2
2 üBERGEORDNETE PLANUNGEN ..................................................................................... 3
2.1 Regionalplan Südlicher Oberrhein ............................................................................ 3
2.2 Flächennutzungsplan ............................................................................................... 4
3 VERFAHRENSWAHL / VERFAHRENSABLAUF ................................................................. 5
3.1 Bestehende Rechte .................................................................................................. 5
3.2 Verfahrenswahl ........................................................................................................ 7
3.3 Verfahrensablauf ...................................................................................................... 7
4 DENKMALSCHUTZ ............................................................................................................. 7
4.1 Historische Ortsanalyse ........................................................................................... 7
4.2 Archäologisches Schutzgut ...................................................................................... 8
4.2.1 Erhaltenswerte Gebäude .......................................................................................... 9
4.2.2 Erhaltenswerte Grün- und Freiflächen .................................................................... 10
4.3 Erhaltenswerte Objekte .......................................................................................... 10
5 KONZEPTION DER PLANUNG ......................................................................................... 11
5.1 Städtebau ............................................................................................................... 11
5.2 Nutzungskonzept ................................................................................................... 11
5.3 Erschließung / Parkierung ...................................................................................... 11
5.4 Grün- und Freiflächen ............................................................................................ 12
5.5 Ver- und Entsorgung .............................................................................................. 12
6 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN ................................................................. 13
6.1 Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 13
6.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................... 13
6.3 überbaubare Grundstücksfläche / Baufenster ........................................................ 13
6.4 Garagen, Carports und Stellplätze sowie Nebenanlagen ....................................... 13
6.5 Private Verkehrsfläche / Bereiche ohne Zu- und Abfahrt ........................................ 14
6.6 Private Grünflächen ............................................................................................... 14
6.7 Baumerhalt ............................................................................................................. 14
6.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft....................................................................................................... 14
6.9 Geh- und Fahrrecht ................................................................................................ 15
7 UMWELTBERICHT ............................................................................................................ 15
8 KOSTEN ............................................................................................................................ 16
9 STäDTEBAULICHE KENNZIFFERN ................................................................................. 16
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1 ALLGEMEINES
1.1 Planungsanlass und Ziel
Die Stadt Heitersheim verfügt mit dem Malteserschloss über eines der schönsten
Schlösser in der Region. Neben den baulichen Anlagen inklusive der Schlosskirche
prägen auch die Grün- und Freiflächen wie der barocke Garten im Innenhof der Vorburg
sowie der großzügige Schlossgarten das Bild des Malteserschlosses.
Seit 1893 befindet sich das Schloss im Besitz des Ordens der Barmherzigen Schwestern
vom heiligen Vinzenz von Paul. Der Orden geht auf eine Schwesterngemeinschaft
in Straßburg zurück, die sich seit ihrer Gründung im Jahr 1734 dem geistigen und sozialen
Wirken ihres Namenspatrons verschrieben hat. Auch heute noch sind die Schwestern
vor allem in der Alten- und Krankenpflege tätig. Mit der Caritas Freiburg Stadt e. V.
nutzt eine ebenfalls sozial tätige Einrichtung insgesamt drei Gebäudeteile des Malteserschlosses.
Sie hat hier eine Werkstatt für Menschen mit körperlichen und geistigen
Einschränkungen untergebracht. Das sogenannte Lebenshaus wiederum ist an den
Verein ökumenisch-solidarische Gemeinschaft Lebenshaus e. V. zur Nutzung überlassen
und dient Menschen, die in schwierigen Lebenslagen sind, für eine begrenze Zeit
dem gemeinsamen Wohnen. In einem weiteren Gebäudeteil ist das "Johanniter-
Maltesermuseum" untergebracht. Dieses informiert über die Geschichte des Schlosses
sowie des Johanniter- und Malteserordens.
Der Orden der Barmherzigen Schwestern vom heiligen Vinzenz von Paul hat allerdings
bereits im Jahr 2013 aufgrund von Veränderungen in der Ordensstruktur und enger
werdenden finanziellen Spielräumen beschlossen, das Malteserschloss komplett zu
räumen und zu veräußern, um sich auf das Mutterhaus in Freiburg konzentrieren zu
können. Es bedarf demzufolge einer entsprechenden Folgenutzung für das Malteserschloss.
Die Planung verfolgt dabei im Wesentlichen folgende Ziele:
§ Erhalt des bedeutenden Kulturdenkmals "Malteserschloss" im Kontext mit dem Gesamtensemble
des angrenzenden Römerparks unter Berücksichtigung möglicher
archäologischer Befunde.
§ Sicherung der städtebaulichen Ordnung durch Nachnutzung des Malteserschlosses
durch einen Nutzer bzw. eine Nutzerin im Sinne der Ordensgemeinschaft.
§ Erhalt und Pflege der Anlage unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes und der
Denkmalpflege.
§ Integration der erhaltenswerten Grün- und Freiflächen in das Gesamtkonzept.
§ Sicherung des "Johanniter-Maltesermuseums" in den bisherigen Räumlichkeiten.
§ Sicherstellung der öffentlichen Zugänglichkeit der Innenhöfe, des Schlossgartens
sowie des Kräutergartens.
Eine potenzielle Folgenutzung für das Malteserschloss ist die Unterbringung einer internationalen
Privatschule, die sowohl die vorhandenen Gebäude als auch die umliegenden
Freiflächen in die Gesamtkonzeption mit einbeziehen würde. Eine entsprechende
Anfrage liegt der Stadt Heitersheim bereits vor.
Bislang gibt es allerdings keine planungsrechtliche Grundlage für eine Folgenutzung.
Der Gemeinderat hat daher beschlossen, für diesen Bereich den Bebauungsplan "Malteserschloss"
im zweistufigen Verfahren mit Umweltprüfung aufzustellen.
1.2 Abgrenzung, Lage und Größe des Planungsgebiets
Das Plangebiet befindet sich am östlichen Siedlungsrand der Kernstadt und umfasst
das Grundstück Flst.-Nr. 1. Es hat eine Größe von rd. 4,7 ha.
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Das Plangebiet wird begrenzt:
§ im Südwesten von der Johanniterstraße
§ im Nordwesten von der Staufener Straße,
§ im Norden von einer Stichstraße der Staufener Straße zu dem nördlich daran angrenzenden
Weingut,
§ im Osten durch einen befestigten Fußweg, der den Schlossgarten vom Römerpark
trennt.
Der Geltungsbereich umfasst das komplette Malteserschloss inkl. Schlossgarten und
wird somit durch die baulichen Anlagen, aber auch durch die großzügigen Freiflächen
geprägt.
Ungefähre Lage des Plangebiets im Luftbild, ohne Maßstab (Quelle: © 2019 Landesanstalt für Umwelt Baden-
Württemberg, www.udo.lubw.baden-wuettemberg.de | Stand 30.07.2019)
2 üBERGEORDNETE PLANUNGEN
2.1 Regionalplan Südlicher Oberrhein
Für die Stadt Heitersheim sind die Ziele des Regionalplans Südlicher Oberrhein maßgebend.
Der Regionalplan Südlicher Oberrhein (ohne Kapitel 4.2.1 Windenergie) ist am
8.12.2016 als Satzung beschlossen und am 26.06.2017 vom Ministerium für Wirtschaft,
Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg genehmigt worden. Er ist seit
22.09.2017 verbindlich.
Für das Plangebiet ergeben sich keine Konflikte mit den Zielen des wirksamen Regionalplans.
Der bauliche geprägte Teil des Malteserschlosses ist in der Raumnutzungskarte
als "Siedlungsfläche Bestand – Wohn- und Mischgebiet" dargestellt. Der
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Schlossgarten wiederum ist nicht weiter spezifiziert und unterliegt somit keiner regionalplanerischen
Restriktion. Der Regionale Grünzug beispielsweise befindet sich noch
östlich des Römerparks, sodass es auch diesbezüglich zu keinen planerischen Einschränkungen
kommt.
Ausschnitt aus dem Regionalplan Südlicher Oberrhein mit ungefährer Markierung des Plangebiets, ohne Maßstab
(Quelle: © 2016 Regionalverband Südlicher Oberrhein, www.rvso.de/de/regionalplanung/Regionalplan.de | Stand
08.12.2016)
2.2 Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft
(VVG) Heitersheim – Ballrechten-Dottingen – Eschbach stellt für das Plangebiet drei
unterschiedliche Nutzungen dar. Der westliche Teilbereich ist als gemischte Baufläche
dargestellt. östlich daran anschließend befindet sich eine Gemeinbedarfsfläche mit
den Zweckbestimmungen Verwaltungsgebäude und Schule. Der östliche Teilbereich
wiederum ist eine Sonderbaufläche in die ein Kindergarten integriert ist. Der Schlossgarten
ist Bestandteil der geplanten Sonderbaufläche "Römische Ausgrabungen".
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Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit ungefährer Markierung des Plangebiets, ohne Maßstab
(Quelle: © 1997 Stadt Heitersheim | Stand 10.1997)
Damit können die Festsetzungen des Bebauungsplans als aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplans entwickelt angesehen werden. Das Entwicklungsgebot verlangt
keine präzise Ableitung aus dem Flächennutzungsplan, sondern lässt Gestaltungsspielräume
der verbindlichen Bauleitplanung zu. Die im Bebauungsplan vorgesehene
Internatsschule ist mischgebietsverträglich und kommt den im Flächennutzungsplan
bereits vorgesehenen Bildungs- und Betreuungseinrichtungen (Schule, Kindergarten)
jedenfalls sehr nahe. Für den Bereich des Schlossgartens sind hochbauliche Anlage
nicht zulässig, sodass erforderlichenfalls Ausgrabungen römischer Bodendenkmäler
weiterhin möglich bleiben; auch die Zugänglichkeit des Römerparks wird durch den
Bebauungsplan gesichert.
3 VERFAHRENSWAHL / VERFAHRENSABLAUF
3.1 Bestehende Rechte
Der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplans "Malteserschloss" (Flst.-Nr. 1) ist
Bestandteil des Sanierungsgebiets "Bereich Malteserschloss". Das Sanierungsgebiet
ist aufgestellt worden, da im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) sowohl
beim Malteserschloss als auch in dessen unmittelbarem Umfeld städtebauliche und
strukturelle Defizite identifiziert wurden.
Das Sanierungsgebiet dient demzufolge:
§ der Aktivierung von Flächenpotentialen und Sicherung der historischen Bausubstanz,
§ der Verbesserung der verkehrlichen Situation und Schaffung von Parkraum,
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§ der Schaffung von Wohnraum im Allgemeinen und von bezahlbarem Wohnraum im
Besonderen sowie von Naherholungsflächen,
§ der Umsetzung flankierender privater Maßnahmen im Wohn- und Geschäftsbereich,
insbesondere der energetische Erneuerung von privaten Gebäuden und der
Stärkung und Modernisierung der kommunalen Infrastruktur.
Die genaue Abgrenzung ist dem nachfolgenden Lageplan zu entnehmen.
Sanierungsgebiet "Bereich Malteserschloss", ohne Maßstab (Quelle: Stadt Heitersheim | Stand 04.04.2017)
Von besonderer Bedeutung ist dabei weiterhin, die durch die Veräußerung des Malteserschlosses
drohende Gefahr eines Leerstands oder einer Unternutzung der wertvollen
Flächen und Gebäude abzuwenden. Allein durch die Größe der Fläche und natürlich
den Gebäudebestand sowie die zugehörigen Grün- und Freiflächen hat das Malteserschloss
eine immense städtebauliche Bedeutung für die Stadt Heitersheim.
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3.2 Verfahrenswahl
Der Bebauungsplan "Malteserschloss" wird im Regelverfahren mit Umweltbericht und
Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung durchgeführt. Dementsprechend findet eine frühzeitige
Bürger- und Behördenbeteiligung gemäß ¨¨ 3 (1) und 4 (1) BauGB und eine Offenlage
gemäß ¨¨ 3 (2) und 4 (2) BauGB statt.
3.3 Verfahrensablauf
__.__.____
Der Gemeinderat fasst den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan
"Malteserschloss" gem. § 2 (1) BauGB, billigt den
Vorentwurf des Bebauungsplans "Malteserschloss" und beschließt
die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung gem.
¨ 3 (1) und ¨ 4 (1) BauGB.
__.__.____ bis
__.__.____
Durchführung der öffentlichkeitsbeteiligung gem. ¨ 3 (1) BauGB
Anschreiben
vom __.__.____
mit Frist bis
__.__.____
Durchführung der Behördenbeteiligung gem. ¨ 4 (1) BauGB
__.__.____ Der Gemeinderat behandelt die in der Frühzeitigen Beteiligung
eingegangene Stellungnahmen, billigt den Entwurf des Bebauungsplans
"Malteserschloss" und beschließt die Durchführung
der Offenlage gem. ¨ 3 (2) und ¨ 4 (2) BauGB.
__.__.____ bis
__.__.____
Durchführung der öffentlichkeitsbeteiligung gem. ¨ 3 (2) BauGB
Anschreiben
vom __.__.____
mit Frist bis
__.__.____
Durchführung der Behördenbeteiligung gem. ¨ 4 (2) BauGB
__.__.____ Der Gemeinderat behandelt die in der Offenlage eingegangenen
Stellungnahmen und beschließt den Bebauungsplan "Malteserschloss"
gem. § 10 (1) BauGB als Satzung.
4 DENKMALSCHUTZ
4.1 Historische Ortsanalyse
Die gesamte Schlossanlage steht gemäß ¨ 12 DSchG als Kulturdenkmal von besonderer
Bedeutung unter Denkmalschutz. Dem Erhalt des einmaligen Gebäudeensembles
mit seinen Freiräumen wird demnach ein besonderer Stellenwert beigemessen. Bauliche
Veränderungen und Eingriffe in die erhaltenswerten Grün- und Freiflächen sind auf
ein Minimum zu reduzieren und können nur im Einvernehmen und in enger Abstimmung
mit dem Landesamt für Denkmalpflege stattfinden.
Durch das Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Freiburg ist mit Unterstützung
durch das Büro streberwerk.Architekten aus Stuttgart im Jahr 2017 eine
historische Ortsanalyse für das Malteserschloss durchgeführt worden. Die nachfolgenden
Ausführungen sind weitestgehend dieser Analyse entnommen worden. Ergänzt
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worden sind die Ausführungen – u. a. in Form der beiden nachfolgenden Abbildungen
– durch Informationen, die das Landesamt für Denkmalpflege aktuell zur Verfügung
gestellt hat. Es handelt sich dabei um die für die Aufstellung des Bebauungsplans relevanten
Inhalte.
Darstellung der Kulturdenkmale gem. DSchG, ohne Maßstab (Quelle: Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium
Stuttgart, Datengrundlage: Landesdenkmalpflege Baden-Württemberg | @ LGL | Ausdruckdatum 28.08.2019)
4.2 Archäologisches Schutzgut
Der Planungsbereich befindet sich im Bereich hochwertiger archäologischer Flächen
und beim Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium Stuttgart als archäologisches
Denkmal eingetragen. Sowohl das Areal der beiden Burgkomplexe als auch
der komplette Schlossgarten sowie die Freifläche im Südosten und das Gebiet der
Wohnhäuser Am Schloßbuck 1 und 3 und des Malteserbades gehören dazu. Im Bereich
dieser Flächen ist mit hochwertigen archäologischen Funden und damit der Notwendigkeit
von Sondagen, evtl. Grabungen zu Lasten der Investoren und baubegleitenden
Maßnahmen zu rechnen.
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Darstellung des archäologischen Denkmals gem. DSchG, ohne Maßstab (Quelle: Landesamt für Denkmalpflege im Regierungspräsidium
Stuttgart, Datengrundlage: Landesdenkmalpflege Baden-Württemberg | @ LGL | Ausdruckdatum
28.08.2019)
4.2.1 Erhaltenswerte Gebäude
Zu den erhaltenswerten Gebäuden zählen alle dem Malteserschloss zugehörigen Gebäudeteile.
Hierzu gehören die Häuser:
§ Bethania ¨ 12 DSchG
§ Gabriel (Dienerhaus) ¨ 12 DSchG
§ Lampert, ¨ 12 DSchG
§ Lazarus (Kanzlei) ¨ 12 DSchG
§ Lebenshaus ¨ 12 DSchG
§ St. Ludwig ¨ 12 DSchG
§ Marien ¨ 12 DSchG
§ Raphael ¨ 12 DSchG
§ Stehwagen ¨ 12 DSchG
§ St. Wendel ¨ 12 DSchG
Ebenfalls unter Denkmalschutz stehen:
§ die Kirche ¨ 12 DSchG
§ der Laubengang ¨ 12 DSchG
§ die Scheune ¨ 12 DSchG
§ die Villa Louise (inkl. Garten und Einfriedung) ¨ 2 DSchG
§ Wegkreuz ¨ 2 DSchG
§ der Scheunen-Anbau erhaltenswertes Objekt
§ die ehemalige Klostermauer erhaltenswertes Objekt
Die aktuell als Zufahrt und Parkraum genutzten Flächen rund um das Malteserschloss
gehörten ehemals zu den Befestigungsanlagen des Schlosses. Ihre derzeitige Gestaltung
entspricht nicht der historischen Nutzung und Anmutung. Als historisch und sozialgeschichtlich
wichtige Bereiche sind sie dennoch hervorzuheben.
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Die Sachgesamtheit des ehemaligen Malteserschlosses, bestehend aus Kernburg,
Vorburg sowie der südlich dem Schloss vorgelagerten Geländeterrassierung ist ein
Kulturdenkmal aus wissenschaftlichen, vor allem bau- orts- und regionalgeschichtlichen
Gründen sowie aus künstlerischen Gründen; die Erhaltung liegt insbesondere
wegen des dokumentarischen und exemplarischen Wertes im öffentlichen Interesse.
4.2.2 Erhaltenswerte Grün- und Freiflächen
Zu den erhaltenswerten Grün- und Freiflächen zählt zum einen der großzügige
Schlossgarten am nördlichen Rand der Gesamtanlage. Dieser präsentiert sich momentan
hauptsächlich mit landwirtschaftlich genutzten Freiflächen. Der nordwestliche Teil
besteht aus äckern sowie einer als Pferdekoppel o. ä. genutzten Fläche. Mittig durchläuft
ihn ein befestigter Weg, der zum Haus St. Ludwig und zur Kirche des Malteserschlosses
führt. Im nordöstlichen Teil befindet sich der Klostergarten. Dieser wurde bislang
von den Ordensschwestern als Nutz- und Lehrgarten betrieben. Die landwirtschaftliche
Nutzung als Wirtschaftsfläche des Klosters wird somit fortgeführt.
Im Osten wird die Gesamtanlage durch einen befestigten Fußweg begrenzt. In einer
Achse zur Apsis der Kirche zieht sich ein schmalrechteckiger Friedhof bis zu diesem
befestigten Weg. Innerhalb des Areals befinden sich Reste der ehemaligen Schlossmauer.
Von besonderem Wert sind die beiden vollständig umschlossenen Höfe von Vor- und
Kernburg. Die Freifläche der Vorburg wird partiell von historischem Baumbestand geprägt,
der Rest ist als glatte Rasenfläche gestaltet oder mit Buchsrabatten und kegelförmig
geschnittenen Bäumen zum Ziergarten ausgebaut. Die Hoffläche der Kernburg
wiederum entspricht in ihrer aktuellen Gestaltung nicht der historischen Anmutung.
Aufgrund ihrer historischen Bedeutung als allseitig umschlossene, ehemals wichtige
Wirtschafts- und Gartenfläche ist sie dennoch herauszuheben. Darüber hinaus befindet
sich in dem Hof ein sehr markanter, großkroniger Laubbaum, der als erhaltenswert
einzustufen ist.
Der Kräutergarten befindet sich östlich des Hauses Lazarus und wird von einer hohen
Mauer eingefasst. Ursprünglich verlief die Mauer geschlossen entlang der ganzen
Straßenfront, ist heute aber für die Busvorfahrt unterbrochen. Das Niveau des Gartens
liegt deutlich höher als das der Straße. Der Garten ist heute als Kräutergarten mit Beeten
gestaltet.
4.3 Erhaltenswerte Objekte
Die äußere Schlossmauer ist heute noch in Teilen erhalten. Während sie wahrscheinlich
einmal das gesamte Schlossareal umfasst hat, verbindet sie heute im Westen das
Haus Stehwagen mit dem Lebenshaus und grenzt das Areal im Osten zur Grünfläche
der Villen urbana und artis hin ab. Bei letzterem vollzieht sie eine Kurve in Richtung
Westen und endet kurz vor der Apsis der Kirche. Dort präsentiert sie sich als Steinbau
mit Sockel und eingesetztem Holzzaun zwischen Zinnen-förmigen Erhebungen. Ein
weiterer Rest verläuft zwischen Haus Lazarus und Haus Bethania und zeigt ein aufgemaltes
Wappen. An den Resten der ehemaligen Schlossmauer ist ihr damaliger Verlauf
zu erahnen. Sie sind als Repräsentanten der historischen Befestigung des Schlosses
erhaltenswert.
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5 KONZEPTION DER PLANUNG
5.1 Städtebau
Aufgrund seiner Bedeutung für die Stadt Heitersheim hat es oberste Priorität, das Malteserschloss
in seiner heutigen Struktur zu schützen. Hierzu zählen neben den verschiedenen
Gebäudeteilen auch die unterschiedlichen Grün- und Freiflächen.
Die der Anfrage zur Errichtung einer internationalen Privatschule vorliegende Konzeption
würde dieser Anforderung Rechnung tragen. Alle Gebäudeteile würden erhalten
und denkmalgerecht umgenutzt. Lediglich im Bereich der Scheune sowie dem zugehörigen
Umbau stehen überlegungen einer baulichen Anpassung im Raum. In diesem
Bereich soll der Küchentrakt für die Mensa untergebracht werden, was nur schwer mit
der heutigen baulichen Situation in Einklang zu bringen ist. Es bedarf jedoch zunächst
einer entsprechenden Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Eine mögliche bauliche
Ergänzung wiederum wäre nördlich der Villa Louise denkbar. Auch hier bedarf es jedoch
zunächst entsprechender Abstimmungsgespräche mit den zuständigen Behörden.
Weitere bauliche Eingriffe sind nicht vorgesehen.
Der bislang als Grün- und Freifläche genutzte Teil des Plangebiets wird demzufolge
weiterhin als solche in Erscheinung treten. Doch auch bei dem Sondergebiet und den
als private Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung private Erschließungsfläche ist zu
berücksichtigen, dass es sich hierbei um keine vollversiegelte Flächen handelt, sondern
auch hier Freiflächen und Flächen mit wasserdurchlässigen Materialien (z. B.
Pflaster mit Rasenfugen, Rasengittersteinen, Schotterrasen, wassergebundener Decke)
vorhanden sind.
5.2 Nutzungskonzept
Das Nutzungskonzept sieht vor, innerhalb der denkmalgeschützten Gebäude alle für
den Betrieb der internationalen Privatschule notwendigen Einrichtungen unterzubringen.
Hierzu gehören die Klassenräume, die sonstigen Lehrräume und die weiteren,
unmittelbar zum Schulbetrieb gehörenden Räumlichkeiten wie Mensa, Bibliothek, Auditorium
und Musikraum. Neben dem eigentlichen Schulbetrieb sollen in den Gebäuden
außerdem die Lehrerwohnungen und die Zimmer für rd. 300 Schülerinnen und Schüler
sowie die zugehörigen Sanitäranlagen und Nebenräume untergebracht werden. Die
Umnutzung des Malteserschlosses soll dabei in zwei Abschnitten erfolgen. Es ist zunächst
geplant die Häuser Bethanien, Gabriel, Marien, Raphael, Lampert, Lazarus
und Stewagen sowie St. Wendel und die Scheune sowie einen neu zu errichtenden
Küchentrakt hinter der Scheune für den Schulbetrieb sowie die Unterbringung von rd.
200 Schülerinnen und Schülern zu nutzen. Nach dem erfolgten Umzug der Ordensschwestern
in das Freiburger Mutterhaus werden dann auch die restlichen Gebäudeteile
dem Schulbetrieb sowie der Unterbringung von Schülerinnen und Schülern und Lehrerinnen
und Lehrern zugeführt.
In einem Teil des Untergeschosses vom Haus Lazarus sowie dem östlich gelegenen
Gebäudeteil wiederum soll das "Johanniter-Maltesermuseum" gesichert werden. Hier
sind keine funktionalen Veränderungen geplant.
Aufgrund der denkmalgeschützten Bausubstanz, sind alle notwendigen Sanierungsund
ggf. Umbaumaßnahmen nur in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde und
dem Regierungspräsidium (Höhere Denkmalbehörde) durchzuführen.
5.3 Erschließung / Parkierung
Bei der Erschließungskonzeption ist zwischen der fußläufigen Zugänglichkeit der Anlage
und der Erschließung für den motorisierten Verkehr zu unterscheiden.
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. ¨ 3 (1) und ¨ 4 (1) BauGB
BEGRüNDUNG Seite 12 von 17
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Die Haupterschließung für Fußgänger wird wie bislang auch durch das als Haupteingang
dienende Torhaus von der Johanniterstraße aus erfolgen. über den Hof der Vorburg
erfolgt dann die Verteilung in die umliegenden Gebäudeteile sowie in den östlich
angrenzenden Hof der Kernburg. Des Weiteren befindet sich an der östlichen Grenze
des Plangebiets ein befestigter Fußweg, der ebenfalls von der Johanniterstraße Richtung
Norden verläuft und von dem aus der Schlossgarten erreicht werden kann. Ein
weiterer Zugang befindet sich an der Staufener Straße in Form eines Wegs, der durch
das Erdgeschoss des Lebenshauses führt.
Für die äußere Erschließung des Gebiets mit dem Pkw sollen ebenfalls die bereits vorhandenen
Zufahrten genutzt werden. Hierbei handelt es sich zum einen um die Zufahrt
von der Johanniterstraße, die sich zwischen dem Haus Lampert und der Villa Louise
befindet. In diesem Bereich sind zudem drei Stellplätze sowie vier Garagen angeordnet,
die auch zukünftig zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs genutzt werden sollen.
Die zweite Zufahrt befindet sich nördlich des Schlossgartens in Verlängerung der
auch das Weingut Julius Zotz erschließenden Staufener Straße. Die Zufahrt endet
nördlich der Kirche und des Hauses St. Ludwig auf einer befestigten Platzfläche mit
insgesamt fünf Stellplätzen am östlichen Platzrand und führt von dort Richtung Westen
zu sechs weiteren Stellplätzen und zwei Garagen. Auch diese sollen weiterhin als
Parkmöglichkeit für die internationale Privatschule dienen. Aufgrund des mit dem
Schulbetrieb einhergehenden Stellplatzbedarfs werden in diesem Bereich jedoch weitere
Parkmöglichkeiten geschaffen werden müssen. Die genaue Anzahl und Lage ist
zum jetzigen Zeitpunkt allerdings noch nicht abschließend geklärt. Aufgrund der damit
verbundenen Eingriffe müssen außerdem vorab entsprechende Gespräche mit den
Denkmalbehörden geführt werden. In westliche Richtung besteht außerdem die Möglichkeit,
über einen Wirtschaftsweg die südlich gelegen Scheune und das Haus St.
Wendel anzufahren sowie in nördliche Richtung auf die Staufener Straße zurückzukehren.
5.4 Grün- und Freiflächen
Die vorhandenen Grün- und Freiflächen sollen erhalten und zu einem Großteil öffentlich
zugänglich bleiben. In Abstimmung mit den Denkmalbehörden gilt es außerdem
abschließend zu klären, in welchem Umfang im westlichen Teil des Schlossgartens
Sportflächen wie ein Beachvolleyballfeld u. ä. angeordnet werden können. Unverändert
bleiben sollen der Innenhof der Vorburg mit seiner barocken Gartengestaltung, der
Kräuter- und der Klostergarten sowie die Streuobstwiese zwischen Klostergarten und
Villa Louise. Geschützt werden sollen auch der als erhaltenswert eingestufte Baumbestand
sowie der Gewässerlauf mit dem zugehörigen Gewässerrandstreifen am nördlichen
Ende des Schlossgartens.
5.5 Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink-, und Löschwasser ist bereits über die bestehenden
Leitungen sichergestellt. Auch die Entsorgungsinfrastruktur (Schmutzwasser
/ Regenwasser) kann durch die bereits vorhandenen Kanäle bereitgestellt werden.
Maßnahmen zum Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser werden zur Offenlage
ergänzt.
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. ¨ 3 (1) und ¨ 4 (1) BauGB
BEGRüNDUNG Seite 13 von 17
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6 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
6.1 Art der baulichen Nutzung
Das Sondergebiet dient der Unterbringung einer privaten Internatsschule (vgl. Kapitel
5.2). Aufgrund der speziellen Nutzungsausrichtung unterscheidet sich das Gebiet wesentlich
von den Baugebieten nach ¨¨ 2-10 BauNVO und erfüllt insofern die Voraussetzungen
eines Sondergebiets nach ¨ 11 BauNVO. Kulturelle Nutzungen sind ergänzend
zur Hauptnutzung zulässig.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Durch die Festsetzung der Grundfläche (GR) und die Gebäudehöhe (GH), ist das Maß
der baulichen Nutzung ausreichend bestimmt. Die Angaben werden nach Vorliegen der
Vermessung zur Offenlage ergänzt. Fest steht jedoch bereits jetzt, dass die zulässige
Gebäudehöhe die Höhe der Bestandsbebauung nicht überschreiten soll, um dem
Denkmalschutz Rechnung zu tragen.
Im Bereich der beiden geplanten Neubauten, d. h. nördlich der Scheune und nördlich
der Villa Louise, konnte bereits eine Grundfläche festgesetzt werden. Im Bereich nördlich
der Scheune ist ein Neubau mit max. 400 m2 Grundfläche zulässig, wobei das 1.
OG die Höhe der angrenzenden Scheune nicht überschreiten soll. In dem Bereich
nördlich der Villa Louise ist die Grundfläche auf max. 200 m2 festgesetzt. Die Höhe
sollte dabei die Höhe der Villa Louise nicht überschreiten. Die konkreten Höhenangaben
werden zur Offenlage ergänzt.
6.3 überbaubare Grundstücksfläche / Baufenster
Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baugrenzen (sog.
Baufenstern) bestimmt. Hierdurch werden im wesentlichen Lage und städtebauliche
Struktur der Hauptgebäude definiert. Mit den überbaubaren Grundstücksflächen soll
die geplante städtebauliche Konzeption verdeutlicht werden.
Die Baufenster sind demzufolge weitestgehend am Bestand orientiert, da an der heutigen
Situation keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden sollen. Lediglich
in zwei Teilbereichen ist eine Erweiterung des Baufensters bzw. ein neues Baufenster
vorgesehen. Nördlich der Scheune ist ein Abriss des heutigen Scheunen-Anbaus vorgesehen,
um einen zeitgemäßen Küchentrakt zur Versorgung der Schülerinnen und
Schüler realisieren zu können. Nördlich der Villa Louise wiederum soll bei Bedarf ein
weiteres Gebäude mit Wohnraum für die Lehrerinnen und Lehrer entstehen können.
6.4 Garagen, Carports und Stellplätze sowie Nebenanlagen
Da davon auszugehen ist, dass sich die Schülerinnen und Schüler vor allem mit dem
Fahrrad fortbewegen werden, muss eine entsprechend große Anzahl an Fahrradstellplätzen
zur Verfügung gestellt werden. Aus diesem Grund sind Fahrradstellplätze sowohl
im gesamten Sondergebiet als auch in der gesamten privaten Verkehrsfläche zulässig.
Neue private Parkmöglichkeiten für Pkw sind insbesondere im Zusammenhang mit den
Wohnungen und Wohnhäusern für die Lehrerschaft sowie den übernachtungsmöglichkeiten
für Gäste erforderlich. Diese sind allerdings nur innerhalb der überbaubaren
Grundstücksflächen (Baufenster) und den dafür jeweils festgesetzten Stellplatzzonen
zulässig. Diese Einschränkung wird zum Schutz der historischen Bausubstanz sowie
der wertvollen Grünflächen vorgenommen.
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
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BEGRüNDUNG Seite 14 von 17
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Hochbaulich in Erscheinung tretende Nebenanlagen sind – wie die Fahrradstellplätze
auch – wiederum im gesamten Sondergebiet als auch in der gesamten privaten Verkehrsfläche
zulässig.
Bei der Anordnung und Organisation der Fahrradstellplätze, Garagen, Carports und
Kfz-Stellplätze sowie der Nebenanlagen ist zu beachten, dass dies im Einklang mit den
Anforderungen des Denkmalschutzes geschieht. Vor der Errichtung bedarf es demzufolge
einer entsprechenden Abstimmung mit den zuständigen Behörden.
6.5 Private Verkehrsfläche / Bereiche ohne Zu- und Abfahrt
Die festgesetzten privaten Verkehrsflächen sichern die Erreichbarkeit des Plangebiets
sowie die interne Erschließung. In diesem Zusammenhang ist es allerdings wichtig darauf
hinzuweisen, dass diese keine Verkehrsflächen im klassischen Sinne darstellen.
Vielmehr sind sie als Bereich zu verstehen, der zwar der Erschließung und Parkierung
dient, aber gleichzeitig auch eine hohe Aufenthaltsqualität – beispielsweise in Form einer
hochwertigen Oberflächengestaltung, lediglich teilversiegelter Flächen und einer
entsprechenden Begrünung – aufweist.
Zudem wurden in der Planzeichnung Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt, um
unkoordinierte Zu- und Abfahren und eine damit in Verbindung stehende Gefährdung
des Verkehrs auf der Johanniterstraße und der Staufener Straße zu verhindern.
6.6 Private Grünflächen
Im Bebauungsplan werden umfangreiche private Grünflächen mit unterschiedlichen
Zweckbestimmungen festgesetzt. Der westliche Teil des Schlossgartens wiederum
wird als Fläche für Sportanlagen festgesetzt. Vorgesehen ist, in diesem Bereich die Anlage
von Außensportflächen (Beachvolleyballfeld, Sprunggrube, Tartanbahn o. ä.) zu
ermöglichen, sofern der Anteil unbefestigter Grünflächen überwiegt. Nicht zulässig ist
demzufolge die Errichtung von Sportanlagen im Sinne einer Sporthalle. Die private
Grünfl.che mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" dient dem Erhalt der barocken
Gartenanlage im Innenhof der Vorburg. Die privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung
"Sonstige Gärten" wiederum dienen dem Erhalt des Kräuter- und des Klostergartens.
Da der Klostergarten unmittelbar an den Römerpark angrenzt, ist auf der
mit einem Geh- und Fahrrecht belasteten Fläche (s. Ziffer 6.9) die Errichtung eines Pavillons
als Unterstand zu touristischen Zwecken zulässig. Die private Grünfläche mit
der Zweckbestimmung "Wiese" dient dem Erhalt der Mähwiese auf dem östlichen Teilbereich
des Schlossgartens sowie der Streuobstwiese südlich des Klostergartens.
6.7 Baumerhalt
Auf dem Grundstück des Malteserschlosses befinden sich mehrere ortsbildprägende
und ökologisch wertvolle Bäume, die zum Erhalt festgesetzt werden sollen. Hierzu
zählt u. a. die große Linde im Innenhof der Kernburg. Welche Bäume darüber hinaus
erhaltenswert sind, wird zur Offenlage ergänzt.
6.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
Um den Versiegelungsgrad auf dem Grundstück möglichst gering zu halten, müssen
Wege-, Hof- und Stellplatzflächen sowie deren Zufahrten mit wasserdurchlässigem Belag
ausgeführt werden. Diese Festsetzung erhöht die Versickerungsmöglichkeit von
Niederschlagswasser auf dem Grundstück.
Zum Schutz des Bodens und des Grundwassers vor Verschmutzung mit Kupfer-, Zinkoder
Blei-Ionen zu schützen, ist der Einsatz von diesen Metallen im Dach- und/oder
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
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Fassadenbereich nur dann zulässig, wenn diese beschichtet oder in ähnlicher Weise
behandelt sind, so dass eine Kontamination des Bodens ausgeschlossen werden kann.
Weiterhin wurden zum Schutz nachtaktiver Insekten insektenfreundliche Außenbeleuchtungen
festgesetzt.
Die mit "F1" gekennzeichnete private Grünfläche (FFH-Mähwiese) ist entsprechend ihres
Schutzstatus als FFH-Mähwiese zu erhalten und weiterzuentwickeln. Die Maßnahmen
auf der Fläche "F2" dienen dem Erhalt und der Pflege des wertvollen Streuobstbestands
und sichern das Erscheinungsbild der östlich der Schlossanlage befindlichen
Freiräume in ihrer historischen Nutzung. Die Maßnahmen auf den Flächen "F3"
dienen dem Schutz des Gewässerlaufs in Form eines 5,0 m breiten Gewässerrandstreifens.
Somit sollen die vorhandenen ökologischen Strukturen auch weiterhin geschützt
werden.
Die barocke Gartenanlage im Innenhof der Vorburg sowie der Kräuter- und der Klostergarten
sind durch eine angepasste Pflege in ihrem Bestand dauerhaft zu sichern.
Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die Geschichte und Tradition des Malteserschlosses
sichtbar und erlebbar bleiben.
6.9 Geh- und Fahrrecht
Um die historisch wertvolle Anlage des Malteserschlosses auch weiterhin für die Bevölkerung
der Stadt Heitersheim zugänglich zu halten, wird im Bereich der beiden Innenhöfe
von Vorburg und Kernburg, des Kräutergartens sowie in Teilen der privaten
Erschließungsfläche ein Gehrecht zugunsten der öffentlichkeit festgesetzt (R1). Um
die Durchgängigkeit und die Nutzbarkeit des Pavillons am östlichen Ende des Fußwegs
in Richtung Römerpark sicher zu stellen, wird Fußgängern und Radfahrern in
diesem Teil der privaten Erschließungsfläche bzw. der den pavillon umgebenden privaten
Grünfläche ein Geh- und Fahrrecht eingeräumt (R2). Zu beachten ist, dass eine
überbauung der mit einem Gehrecht belasteten Flächen (R1) durch Hauptbaukörper
nur zulässig ist, wenn eine lichte Höhe von mind. 2,5 m freigehalten wird ist. Diese Einschränkung
wird vorgenommen, da das Gehrecht (R1) teilweise durch Tordurchfahrten
(Zugang zum Innenhof der Vorburg) und unter einem Laubengang (Innenhof der Kernburg)
verläuft. Darüber hinaus dürfen die mit einem Geh- und Fahrrecht belasteten
Flächen durch Fahrradstellplätze und Nebenanlagen zulässig ist, soweit diese die Zugänglichkeit
der Flächen für die Allgemeinheit nicht wesentlich einschränken.
Den Festsetzungen im Bebauungsplan wird beim Grundstücksverkauf eine grundbuchrechtliche
Sicherung folgen.
7 UMWELTBERICHT
Umweltschützende Belange sind in die Abwägung einzubeziehen. Für diese Belange,
die in ¨ 1 (6) Nr. 7 BauGB ausführlich definiert werden, ist eine Umweltprüfung nach
¨ 2 (4) BauGB durchzuführen. In der Umweltprüfung werden die voraussichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und
bewertet. Der Umweltbericht ist gemäß ¨ 2a BauGB als gesonderter Teil der Begründung
dem Bebauungsplan beigefügt. Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was
nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden, sowie
nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans in angemessener Weise verlangt
werden kann.
Parallel zum Bebauungsplan wird durch das Landschaftsplanungsbüro "Freiraum- und
Landschaftsarchitektur" Dipl.-Ing. (FH) Ralf Wermuth aus Eschbach ein Umweltbericht
(Scoping) erarbeitet. Er liefert mit der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung eine Grundlage
zur landschaftsplanerischen Beurteilung und Bewertung der zu erwartenden Eingriffe
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. ¨ 3 (1) und ¨ 4 (1) BauGB
BEGRüNDUNG Seite 16 von 17
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und somit wichtiges Abwägungsmaterial. Neben der Darstellung der Bestandssituation
und der Prognose über die Auswirkungen auf den Umweltzustand bei Durchführung
der Planung enthält dieser auch die Inhalte des Grünordnungsplans sowie weitere
Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich von Beeinträchtigungen
der Umwelt.
Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Bestandteil der Begründung. Die darin
vorgeschlagenen grünordnerischen und landschaftsplanerischen Maßnahmen sowie
weitere umweltrelevante Maßnahmen werden soweit erforderlich vollständig in den
Festsetzungs- bzw. Hinweiskatalog des Bebauungsplans integriert. Der vollständige
Umweltbericht wird zur Offenlage vorgelegt.
8 KOSTEN
Die Kosten werden zur Offenlage ergänzt.
9 STäDTEBAULICHE KENNZIFFERN
Sondergebiet ca. 13.711 mÇ
Private Verkehrsfläche ca. 5.961 mÇ
Private Grünfläche ca. 27.376 mÇ
Wasserfläche ca. 247 m2
Summe / Geltungsbereich ca. 47.295 mÇ
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler Planverfasser
Bürgermeister
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
Bebauungsplan Fassung: Frühzeitige Beteiligung
"Malteserschloss" gem. ¨ 3 (1) und ¨ 4 (1) BauGB
BEGRüNDUNG Seite 17 von 17
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Ausfertigungsvermerk
Es wird bestätigt, dass der Inhalt des Planes
sowie der zugehörigen planungsrechtlichen
Festsetzungen mit den hierzu ergangenen
Beschlüssen des Gemeinderates der Stadt
Heitersheim übereinstimmen.
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister
Bekanntmachungsvermerk
Es wird bestätigt, dass der Satzungsbeschluss
gem. ¨ 10 (3) BauGB öffentlich bekannt
gemacht worden ist. Tag der Bekanntmachung
und somit Tag des Inkrafttretens
ist der __.__.____
Stadt Heitersheim, den
Martin Löffler
Bürgermeister
UMWELTBERICHT MIT INTEGRIERTEM
GRüNORDNUNGSPLAN
Scoping
Textteil
Begründung zum Bebauungsplan
Teil II
"Malteserschloss"
in Heitersheim
Frühzeitige Beteiligung
Stand 08.10.2019
Auftraggeber: Stadt Heitersheim
Hauptstraße 9
79423 Heitersheim
Verfasser: Freiraum- und LandschaftsArchitektur
Dipl.- Ing (FH) Ralf Wermuth
Hartheimer Straße 20
79427 Eschbach
Bearbeitet: 27.09.2019 Sommerhalter/ Wiedermann
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 2 von 31
1 EINLEITUNG .................................................................................... 5
1.1 Problemstellung / Abgrenzung des Untersuchungsraums ...................... 5
1.2 Scopingverfahren ............................................................................... 6
1.3 übergeordnete Planungen .................................................................. 6
1.4 Rechtsgrundlagen und Ziele des Umweltberichts .................................. 6
1.5 Ziele des Umweltschutzes nach den Fachgesetzen und Fachplänen ........ 7
2 BESTANDSAUFNAHME UMWELTBELANGE ...................................... 9
2.1 Vorbemerkung .................................................................................. 9
2.2 Arten und Biotope ........................................................................... 10
2.3 Geologie /Boden .............................................................................. 15
2.4 Fläche ............................................................................................. 16
2.5 Klima/ Luft ...................................................................................... 16
2.6 Wasser ............................................................................................ 17
2.6.1 Grundwasser ..................................................................................................... 17
2.6.2 Oberflächenwasser ............................................................................................ 17
2.7 Landschaftsbild / Erholung ............................................................... 18
2.8 Mensch/ Wohnen ............................................................................ 18
2.9 Kultur- und Sachgüter ...................................................................... 18
2.10 Sparsame Energienutzung ................................................................ 18
2.11 Umweltgerechte Ver- und Entsorgung ............................................... 18
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 3 von 31
3 WECHSELWIRKUNGEN ZWISCHEN DEN UMWELTBELANGEN ......... 19
4 MAßNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, MINIMIERUNG UND
KOMPENSATION ........................................................................... 20
5 PROGNOSE üBER DIE ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDES BEI
DURCHFüHRUNG UND NICHT-DURCHFüHRUNG DER PLANUNG ... 20
5.1 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung
der Planung ..................................................................................... 20
5.1.1 Auswirkungen auf den Umweltbelang Arten und Biotope ..................................... 20
5.1.2 Auswirkungen auf den Umweltbelang Boden ....................................................... 21
5.1.3 Auswirkungen auf den Umweltbelang Fläche ....................................................... 21
5.1.4 Auswirkungen auf den Umweltbelang Klima/ Luft ................................................ 21
5.1.5 Auswirkungen auf den Umweltbelang Wasser ...................................................... 22
5.1.6 Auswirkungen auf den Umweltbelang Landschaftsbild und Erholung ..................... 22
5.1.7 Auswirkungen auf den Umweltbelang Mensch / Wohnen ..................................... 22
5.1.8 Auswirkungen auf den Umweltbelang Kultur- / Sachgüter .................................... 23
5.1.9 Auswirkungen auf die Wechselwirkungen ............................................................ 23
5.1.10 Vertr.glichkeitsprüfung mit den Erhaltungszielen der Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung (Natura 2000) ................................................................................... 23
5.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nicht-
Durchführung der Planung ................................................................ 24
6 SONSTIGE VORGABEN ZUM UMWELTBERICHT .............................. 24
6.1 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten .............. 24
6.2 Auswirkungen durch schwere Unfälle und Katastrophen ..................... 24
6.3 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren und Hinweise auf
Schwierigkeiten ............................................................................... 24
6.4 überwachung der erheblichen Auswirkungen bei der Durchführung des
Bauleitplans auf die Umwelt ............................................................. 25
6.5 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange ... 25
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 4 von 31
7 ALLGEMEIN VERSTäNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG ..................... 25
8 QUELLEN ....................................................................................... 26
9 INTEGRIERTER GRüNORDNUNGSPLAN .......................................... 27
9.1 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der
nachteiligen Auswirkungen ............................................................... 27
9.1.1 Vermeidung und Verringerung von Eingriffen ....................................................... 28
9.1.2 Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz ................................................................................. 28
9.1.2.1 Arten und Biotope ......................................................................................28
9.1.2.2 Boden .......................................................................................................28
9.2 Kompensation – Grünplanerische Festsetzungen ................................ 29
9.2.1 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 und Abs. 6 BauGB ....................................... 29
9.2.2 Maßnahmen innerhalb des Planungsgebiets - Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen nach § 9 (1) Nr. 25a BauGB ..................................... 30
9.3 Zusammenfassende "Eingriffs-/Ausgleichs"- Bewertung gemäß § 15
BNatSchG ........................................................................................ 30
10 PFLANZENLISTE ............................................................................. 31
10.1 Pflanzenliste für Flächen mit allgemeinen Festsetzungen .................... 31
Anlagen
Anlage 1: Bestand und Bewertung (Stand: 08.10.2019)
Anlage 2: Maßnahmenplan (Stand: 08.10.2019)
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
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gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 5 von 31
UMWELTBERICHT
1 Einleitung
Gesetzliche Grundlagen für die Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft in
der Bauleitplanung bilden das BNatSchG und das BauGB. Diese Gesetze fordern unterschiedliche
Fachplanungen (Grünordnungsplan, Eingriffsregelung, Umweltbericht). Die Inhalte dieser
Fachplanungen sind ähnlich und überschneiden sich. Aufgrund dessen werden im Folgenden
die verschiedenen Fachplanungen zusammengefasst.
1.1 Problemstellung / Abgrenzung des Untersuchungsraums
Hinsichtlich der Planung und Ziele des Bebauungsplans "Malteserschloss" wird auf die Begründung
zum Bebauungsplan verwiesen.
Das Planungsgebiet liegt am östlichen Ortsrand der Stadt Heitersheim an der Staufener Straße
im Westen und der Johanniterstraße im Süden. Im Osten schließt sich der Römerpark an
das Gelände an. Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch das Malteserschloss mit gro.zügigen
Grün- und Parkflächen sowie dem Schlossgarten im Norden. Weiträumige Auswirkungen
auf den Naturhaushalt sind nicht zu erwarten. Daher kann der Untersuchungsbereich in
der Regel auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans beschränkt werden. Ausnahmen
bilden lediglich das Orts- und das Landschaftsbild. Weitere Informationen sind der Begründung
des Bebauungsplans zu entnehmen.
Abb. 1: Lage und Abgrenzung des Untersuchungsraums (gelb umrandet)
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 6 von 31
1.2 Scopingverfahren
Nach § 2 Abs. 4 BauGB ist im Vorfeld der Erstellung des Umweltberichts zunächst festzulegen,
in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der umweltschützenden Belange
für die Abwägung zu erfolgen hat. Dieser Verfahrensschritt wird mit der frühzeitigen
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (TöB) "Scoping" genannt.
Die Gliederung des Scopingpapiers orientiert sich an den für die Umweltprüfung gemäß Anlage
1 zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB festgelegten Inhalten der Umweltprüfung.
§ Darstellung des Bebauungsplans mit Inhalt, Größe, Standort, Art und Umfang der
Planungen
§ Darstellung von Vorgaben durch Fachgesetze und Fachpläne sowie der für das Plangebiet
relevanten Umweltziele und deren Berücksichtigung
§ Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen mit Berücksichtigung der
Teilaspekte Bestandsaufnahmen, Prognose des Umweltzustandes bei Durchführung
und Nichtdurchführung des Vorhabens, Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung
und Ausgleich von Beeinträchtigungen, Planungsalternativen
§ Beschreibung der Verfahren der Umweltprüfung, Beschreibung der Maßnahmen zur
überwachung der Auswirkungen des Bebauungsplans (Monitoring) sowie allgemein
verständliche Zusammenfassung.
Ergänzend erfolgen Festlegungen, in welcher Form die weiteren Teilaspekte der Umweltprüfung,
ob und wie z.B. die naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung, FFHVorprüfung
und/ oder FFH-Vertr.glichkeitsprüfung sowie die Erarbeitung von grünplanerischen
Festsetzungen für die übernahme in den Bebauungsplan erfolgen sollen.
Für das Plangebiet wird eine artenschutzrechtliche Prüfung für die Tiergruppen Vögel, Reptilien,
Amphibien, Insekten und Fledermäuse durchgeführt, die zur Offenlage im Umweltbericht
berücksichtigt und als Anlage beigefügt wird.
1.3 übergeordnete Planungen
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft (VVG) Heitersheim
/ Ballrechten-Dottingen / Eschbach ist das 4,74 ha umfassende Plangebiet als Gemischte
Baufläche (0,85 ha), als Gemeinbedarfsfläche (0,51 ha), als Sonderbaufläche Bestand
(1,38 ha) sowie als Sonderbaufläche geplant (2,0 ha) dargestellt.
1.4 Rechtsgrundlagen und Ziele des Umweltberichts
Entsprechend dem BauGB vom 03. November 2017 ist für alle Bebauungsplanverfahren, die
nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden, ein Umweltbericht anzufertigen.
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 7 von 31
Nach § 2a Satz 2 Nr. 2 BauGB sind im Umweltbericht die aufgrund der Umweltprüfung gemäß
§ 2 Abs. 4 und der Anlage 1 zum BauGB ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes
darzulegen. Als Teil der Begründung ist der Umweltbericht zusammen mit dem
Entwurf des Bebauungsplans öffentlich auszulegen.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB sind, um eine "... nachhaltige städtebauliche Entwicklung zu erreichen,
(...) eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen
zu schützen und zu entwickeln...", unter anderem auch die "... Belange des Umweltschutzes,
des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere die Auswirkungen auf Tiere und
Pflanzen, Boden, Wasser, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft
und die biologische Vielfalt" zu berücksichtigen.
Diese Vorgaben werden im § 1 a Abs. 3 BauGB genauer geregelt. Eingriffe in Natur und Landschaft
sind nach Möglichkeit zu mindern.
1.5 Ziele des Umweltschutzes nach den Fachgesetzen und Fachplänen
Bei der Untersuchung wird die Gesamtfläche betrachtet. Zu berücksichtigen sind die Ziele
auf den übergeordneten Ebenen sowie auf der Ebene der kommunalen Gesamtplanung. Im
Rahmen der Erarbeitung werden die Zielsetzungen schutzgutbezogen und auf den Raum hin
herausgearbeitet und konkretisiert. Auf eine weitergehende Darstellung der Aussagen wird
an dieser Stelle verzichtet.
übersicht zu den gesetzlichen Zielen:
Vorgaben, Gesetze, Verordnungen,
Richtlinien
Inhaltliche Aspekte
Gesetzliche Rahmenbedingungen und Vorgaben
§§ 1 und 2 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009, zuletzt
geändert am 15.09.2017
Ziele und Grundsätze des Naturschutzes, der
Landespflege und der Erholungsvorsorge. Diese
Ziele wurden für das Gebiet räumlich konkretisiert.
Diese konkretisierten Ziele und Grundsätze
gelten vor dem Hintergrund der ermittelten Bewertungen
der Schutzgüter.
§§ 9 und 11 BNatSchG
Landschaftsplanung zur Vorbereitung oder Ergänzung
der Bauleitplanung
§§ 33 und 34 BNatSchG
NATURA 2000 - Allgemeine Schutzvorschriften,
Verschlechterungsverbot
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 8 von 31
Vorgaben, Gesetze, Verordnungen,
Richtlinien
Inhaltliche Aspekte
Gesetzliche Rahmenbedingungen und Vorgaben
Verträglichkeit und Unzulässigkeit von Plänen
und Projekten
ökokonto-Verordnung (öKVO) vom
19.12.2010, gültig seit 01.04.2011
Verordnung des Ministeriums für Umwelt, Naturschutz
und Verkehr über die Anerkennung
und Anrechnung vorzeitig durchgeführter Maßnahmen
zur Kompensation von Eingriffsfolgen
§§ 1 Abs. 5 und 6 Baugesetzbuch
(BauGB) i.d.F. vom 03.11.2017
Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes,
des Naturschutzes u. der Landschaftspflege
§ 1a BauGB
§ 2 Abs. 4 BauGB
Festlegung von Maßnahmen zur Vermeidung von
Umweltrisiken
Einheitliche Umweltprüfung zum Bauleitplanverfahren
Landesbodenschutz- und Altlastengesetz
(LBodSchAG) i.d.F. vom 14.12.2004, zuletzt
geändert am 17.12.2009
Die allgemeinen Zielaussagen wurden im Rahmen
der Landschaftsplanung konkretisiert. Sie
gelten auf Grundlage der ermittelten Bewertungen
des Schutzgutes Boden.
Wassergesetz Baden-Württemberg
(WG BW) i.d.F. vom 03.12.2013, zuletzt
geändert am 23.02.2017
Die allgemeinen Zielaussagen wurden im Rahmen
der Landschaftsplanung konkretisiert. Sie
gelten auf Grundlage der ermittelten Bewertungen
der Schutzgüter Boden und Wasser.
Landesplanung
Landesentwicklungsplan BW 2002
Ziele der räumlichen Entwicklung Baden-
Württembergs
Regionalplanung
Regionalplan Südlicher Oberrhein (Stand:
Januar 2019)
u.a. Vorgaben zu Grünz.suren, Regionalen Grünzügen
und Vorrangbereichen
Landschaftsrahmenplan Südlicher Oberrhein
(Stand: September 2013)
u.a. Angaben zum Regionalen Biotopverbund
Stadt Heitersheim Stand: 08.10.2019
"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 9 von 31
2 Bestandsaufnahme Umweltbelange
2.1 Vorbemerkung
Die Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes setzt sich zum einen aus den heutigen
Nutzungen, der Nutzungsintensität und den dadurch resultierenden Vorbelastungen
und zum anderen aus der Ausprägung der natürlichen Faktoren zusammen. Als Grundlage
dient der Landschaftsplan der Gemeinden Heitersheim, Ballrechten-Dottingen und Eschbach
(Büro Jenne, 2006).
Zur Bewertung der Biotoptypen im Gebiet wird der von der LUBW Baden-Württemberg herausgegebene
Schlüssel zur "Bewertung der Biotoptypen Baden-Württemberg zur Bestimmung
des Kompensationsbedarfs in der Eingriffsregelung" herangezogen (ökokonto-
Verordnung – (öKVO) vom 19.12.2010). Die Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz
Baden-Württemberg (LUBW) bietet mit diesem Verfahren eine Anleitung zur Bewertung
von Biotoptypen im Rahmen der Landschaftsplanung und des Naturschutzes. Kernpunkt
des Verfahrens ist eine standardisierte Bewertung auf der Basis einer 64-Punkte-Skala.
Die ökokontoverordnung enthält für alle Biotoptypen Normalwerte und Wertspannen, mit
deren Hilfe Eingriffe und Ausgleichsmaßnahmen in ökopunkte je Quadratmeter bewertet
werden können. Für die Bewertung bestehender Biotope (Bestand) ist das Feinmodul (FWert),
bei der Planung höherwertiger Biotope, die nicht unmittelbar durch die vorgesehenen
Maßnahmen entstehen, ist dagegen das Planungsmodul (P-Wert) zu verwenden (siehe öKVO).
Bei normaler Ausprägung des Biotoptyps ist der angegebene Normalwert zu verwenden.
Bei einer vom Normalwert abweichenden Biotopausprägung ist ein entsprechender
Wert unter- oder oberhalb des Normalwerts, jedoch innerhalb der angegebenen Wertspanne,
zu ermitteln.
Die Bewertung der sonstigen Umweltbelange Wasser, Klima, Fläche, Landschaftsbild, Erholung,
Mensch / Wohnen und Kultur / Sachgüter lassen sich nicht eindeutig quantifizieren und
werden verbal argumentativ erläutert. Bei der Bewertung der Bedeutung des Umweltbelangs
Boden sind darüber hinaus die unterschiedlichen Funktionen des Bodens im Naturhaushalt
zu untersuchen. Die Bewertung wird anhand der von der Landesanstalt für Umwelt,
Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg herausgegebenen Arbeitshilfe "Das
Schutzgut Boden in der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung" (Bodenschutz 24, Dez.
2012) bzw. der seit April 2011 gültigen ökokonto-Verordnung ausgeführt.
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"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
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2.2 Arten und Biotope
Vorbemerkung
Im Rahmen des Umweltberichts erfolgt die Auswertung der vorhandenen Datengrundlagen
für die einzelnen Teilflächen, wie z.B. der Biotopkartierung nach § 30 BNatSchG oder vorhandener
Untersuchungen zu Schutzgebieten.
Bei Tieren und Pflanzen stehen der Schutz der Arten und ihrer Lebensgemeinschaften in ihrer
natürlichen Artenvielfalt und der Schutz ihrer Lebensräume und Lebensbedingungen im
Vordergrund. Die Gesamtanlage des Malteserschloss ist durch vielfältige Gartenanlagen mit
teilweise sehr altem und markantem Baumbestand gekennzeichnet. Nach Osten schließen
an die bestehenden Gebäude der Klostergarten und eine Streuobstwiese an. Nach Norden
geht die Anlage in eine großflächige Wiese (Schlossgarten) über. Die östliche Teilfläche der
Wiese ist als FFH-Mähwiese "Glatthaferwiese am Malteser-Schloss" Nr. 6510031546163301
erfasst. Das Planungsgebiet ist für den Arten- und Biotopschutz, vorbehaltlich der artenschutzrechtlichen
Prüfung, von mittlerer bis hoher Bedeutung.
Schutzgebiete
Im Planungsgebiet und seinem näheren Umfeld finden sich keine Natura 2000-
Schutzgebiete, Naturschutzgebiete oder Landschaftsschutzgebiete. Das nächstgelegene FFHGebiet
und das nächstgelegene Naturschutzgebiet liegen ca. 3 km in östlicher Richtung entfernt.
Dabei handelt es sich um eine Teilfläche des Schutzgebietes Nr. 8211341 "Markgräfler
Hügelland mit Schwarzwaldhängen" bzw. um das Naturschutzgebiet Nr. 3.097 "Kastelberg"
auf der bewaldeten Kuppel des Castellbergs.
Biotoptypen
Feldhecke mittlerer Standorte (41.22)
Im Nordosten des Plangebiets befindet sich eine heterogen aufgebaute Feldhecke, in der die
Baumschicht locker und die Strauchschicht zum Teil sehr dicht ausgeprägt ist. Am südlichen
Rand des Gehölzes wachsen teilweise Ruderalpflanzen, außerdem liegen hier auch Grünschnitt
bzw. Gartenabfälle.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 17 10 – 17 – 27
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
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"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
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Fettwiese mittlerer Standorte (33.41)
Im Nordwesten des Plangebiets wächst eine Fettwiese mittlerer Standorte, auf der auch drei
Halbstamm-Obstbäume stocken.
Die Wiese setzt sich auch östlich daran anschließend, nördlich der FFH-Mähwiese, fort; diese
Bereiche, die sich an der nördlichen Plangebietsgrenze befinden, sind offensichtlich auch
vom Laubfall der dort wachsenden, großen Einzelbäume bzw. der Feldhecke geprägt. Vereinzelt
wachsen dort auch kleine Sträucher.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 13 8 – 13 – 19
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Streuobstwiese (33.41 / 45.40)
Im Südosten des Gebiets ist zwischen der "Villa Louise" und dem Klostergarten eine Streuobstwiese
angelegt, die von in Reihen gepflanzten Nieder-, Halb- und Hochstammobstbäumen
geprägt ist. Der Baumbestand setzt sich sowohl aus älteren Bäumen mit geringem Totholzanteil
als auch aus jungen Neupflanzungen zusammen. An den älteren Bäumen sind vereinzelt
Nisthilfen angebracht.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Grünland Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 13 8 – 13 – 19
+ Streuobstbestand Normalwert Wertspanne
Feinmodul: +6 +3 – +6 – +9
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Magerwiese mittlerer Standorte (33.43)
Im Nordosten des Plangebiets ist eine Magerwiese entwickelt, die als FFH-Mähwiese "Glatthaferwiese
am Malteser-Schloss (Nr. 6510031546163301)" erfasst ist. Es handelt sich um
eine artenreiche Glatthaferwiese Typ C, die mit einzelnen nieder-, halb- und hochstämmigen
Obstbäumen bestanden ist.
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"Malteserschloss" Frühzeitige Beteiligung
gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
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Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 21 12 – 21 – 32
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Garten (60.60)
Das Plangebiet ist geprägt von zwei größeren Gartenanlagen: Der Klostergarten befindet sich
im östlichen Zentrum des Gebiets und ist von Zierstauden und –gehölzen, Kräutern, Beersträuchern
sowie einem Fußweg, Rasenflächen, Sitzmöglichkeiten und einem Gartenhäuschen
geprägt.
Der Kräutergarten befindet sich an der Johanniterstraße und zeichnet sich durch beschilderte
Kräuterbeete sowie Fußwegen und Sitzgelegenheiten aus.
Um die "Villa Louise" befinden sich Gartenflächen, die – soweit von außen einsehbar – von
Rasenflächen und Gehölzen geprägt ist.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 6 6 – 12
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Park (60.60, 45.10–.30, 33.80)
Im Südwesten des Plangebiets befindet sich eine Parkanlage mit Zierrasen und –hecken, Rosenbögen,
Blumentrögen und teilweise markanten Einzelbäumen. Die Parklandschaft ist von
gepflasterten Wege und Bänken durchzogen und im Norden ziert eine kleine Baumreihe die
Anlage.
Die einzelnen Biotopkomplexe des Parks werden in ihren Flächenanteilen bis zur Offenlage
herausgearbeitet und bewertet.
Hoffläche (60.20, 60.23, 60.24, 60.50)
Im süd.stlichen Teil des Plangebiets befindet sich zwischen den Häusern "Marien", "Bethania",
"Lambert", "Gabriel" und "Raphael" Hofflächen als Biotopkomplex aus Pflastersteinen,
Asphalt und wassergebundenen Decken mit Pflanzenbewuchs. Blumenrabatte sowie sehr
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Umweltbericht mit Grünordnungsplan Seite 13 von 31
markante Einzelbäume, die teilweise in Baumscheiben stocken, charakterisieren die Hofflächen
ebenso wie ein kleines Pavillongebäude.
Die einzelnen Biotopkomplexe der Hoffläche werden in ihren Flächenanteilen bis zur Offenlage
herausgearbeitet und bewertet.
Intensivgrünland (33.61)
Um den Gebäudekomplex des "Malteserschlosses" sowie an der nordöstlichen Plangebietsgrenze
ist offensichtlich mehrmals im Jahr gemähtes Grünland verbreitet. Auf den Grünlandfl.chen
um das Malteserschloss stocken vereinzelt auch gepflegte Ziersträucher und Einzelbäume.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 6 6
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Kleine Grünfl.che (60.50)
An die einzelnen Gebäude angrenzend oder entlang von Wegen und Plätzen finden sich in
kleine Mauerwerke, Betonsteinplatten und Pflastersteine eingefasste Rabatte, die mit Zierstauden-
und –gehölzen bepflanzt sind.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 4 4 – 8
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
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Straße, Weg oder Platz (60.20)/ Gepflasterte Straße oder Platz (60.21)
Innerhalb und um die Schlossanlage sowie durch den Schlossgarten sind zahlreiche Wege
und kleine Zufahrtsstraßen angelegt, die meist mit Pflastersteinen ausgebaut sind. Außerdem
finden sich Plätze, die unterschiedlich genutzt werden, z. B. auch als Fahrradstellplätze
oder Parkplätze.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 1 1
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Von Bauwerken bestandene Fläche (60.10)
Der südliche Teil des Plangebiets ist gekennzeichnet durch die Bauwerke des Malteserschlosses.
Die Bestandsbewertung erfolgt im weiteren Verfahrensverlauf und wird zur Offenlage konkretisiert.
Normalwert Wertspanne
Feinmodul: 1 1
Bestandsbewertung: Wird zur Offenlage ergänzt.
Einzelbäume (45.30)
Im Plangebiet kommt eine Vielzahl von Einzelbäumen vor, welche sich in ihrer Art und ihrer
Größenklasse (Stammumfang) voneinander unterscheiden.
Die im Plangebiet vorkommenden Einzelbäume werden zur Offenlage anhand ihrer Art, ihres
Stammumfangs und ihrem Standort berücksichtigt und bewertet.
Fauna
Für das Planungsgebiet wird eine artenschutzrechtliche Prüfung für die Tiergruppen Vögel,
Reptilien, Amphibien, Insekten und Fledermäuse durchgeführt, die zur Offenlage im Umweltbericht
berücksichtigt und als Anlage beigefügt wird.
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2.3 Geologie /Boden
Vorbemerkung
Die Bestandserfassung und Bewertung erfolgt in Anlehnung an das Bodenschutzgesetz auf
der Grundlage der von der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-
Württemberg herausgegebenen Arbeitshilfe "Das Schutzgut Boden in der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung" (Bodenschutz 24, Dez. 2012).
Zur Berücksichtigung der Einzelfunktionen für den Umweltbelang Boden sind gemäß dem § 2
Abs. 2 Nr. 1a bis c des Bundesbodenschutzgesetzes zu untersuchen:
Ø Natürliche Bodenfruchtbarkeit,
Ø Funktion als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf,
Ø Funktion als Filter und Puffer für Schadstoffe,
Ø Standort für die natürliche Vegetation.
Bestand
Geologie: Das geologische Ausgangssubstrat besteht aus Lößlehm, oft mehrschichtig aufgebaut
(örtlich auch kalkreiches Lösssediment im tiefen Untergrund).
Boden: Nach der digitalen Bodenkarte von Baden-Württemberg handelt es sich im änderungsbereich
um anthropogen stark veränderte bzw. beeinträchtigte Böden in innerstädtischer
Lage. In solchen Fällen ist es zulässig, die Böden in Bezug auf deren Funktionserfüllung
der Bewertungsklasse 1 (gering) zuzuordnen (LUBW 2012: Das Schutzgut Boden in der naturschutzrechtlichen
Eingriffsregelung).
Für die im Innenbereich liegenden großflächigen Grünfl.chen (Schlossgarten) ist dies jedoch
nicht zulässig, da es sich hierbei offensichtlich um ungestörte Böden handelt. Für diese Böden
ist eine Bewertung nach LUBW erforderlich.
Bei den Böden im Schlossgarten werden die angrenzend vorliegenden Bodendaten zugrunde
gelegt. Hierbei handelt es sich um mäßig tief bis tief entwickelte Parabraunerden aus Löss.
Bewertung
Die tiefgründigen Böden sind hinsichtlich ihrer natürlichen Bodenfruchtbarkeit als hoch bis
sehr hoch (3,5) eingestuft. Als Filter und Puffer gegenüber Schadstoffen und in ihrer Funktion
als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf werden die Böden als hoch (Bewertungsstufe 3)
bewertet. Die Gesamtbewertung 3,17 (hoch).
Als Standort für naturnahe Vegetation wird die Bewertungsklasse hoch bis sehr hoch nicht
erreicht.
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Vorbelastung
Durch gegebene Bebauung und rechtliche Voraussetzung zur Bebauung im Bereich des Sondergebiets,
des Mischgebietes und der Fläche für Gemeinbedarf mit verbundener Flächenversiegelung
ist das Gebiet bereits vorbelastet.
Des Weiteren wird das Plangebiet in der VwV Boden (Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums
Baden-Württemberg für die Verwertung von als Abfall eingestuftem Bodenmaterial,
Stand: März 2007) mit der Wertstufe Z2 (sign. erhöht) bewertet.
2.4 Fläche
Bestand
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Sondergebiet (Bestand), als Mischgebiet, als
Fläche für Gemeinbedarf und als geplantes Sondergebiet (Schlossgarten) dargestellt.
2.5 Klima/ Luft
Bestand
Der Bearbeitungsbereich liegt im Einflussbereich der w.rmebegünstigten Oberrheinebene
bzw. der Vorbergzone. Die mittlere Jahrestemperatur liegt bei ca. 9° C. Die jährliche Niederschlagsmenge
steigt von der Rheinebene mit rd. 600 mm/ Jahr auf ca. 900 mm/ Jahr zur
Vorbergzone.
Lokale Berg- und Talwind-Systeme zwischen Rheintal und Schwarzwald, die nächtliche Abkühlung
bringen, sind im Bearbeitungsgebiet noch deutlich spürbar.
Bewertung
Nach dem Landschaftsrahmenplan kommt dem Gebiet als wichtiger Freiraumbereich mit
thermischer und/ oder lufthygienischer Ausgleichsfunktion (REKLISO B1 und C1 – niedrige
Priorität) eine mittlere Bedeutung zu.
Das Planungsgebiet liegt im Bereich mit zusätzlichen Luft-/ oder Wärmebelastungsrisiken
durch verminderten Luftaustausch.
Vorbelastung
Durch gegebene Bebauung und rechtliche Voraussetzung zur Bebauung im Bereich des Sondergebiets,
des Mischgebietes und der Fläche für Gemeinbedarf mit verbundener Flächenversiegelung
ist das Gebiet bereits vorbelastet.
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2.6 Wasser
2.6.1 Grundwasser
Vorbemerkung
Für den Umweltbelang Grundwasser ist vor allem die Nutzung der bestehenden Grundwasservorkommen
zur Trinkwasserversorgung entscheidend. Diesbezüglich sind somit insbesondere
die weitgehende Erhaltung der Grundwasserneubildung sowie die Sicherung der
Grundwasserqualität ausschlaggebend.
Bestand
Die Empfindlichkeit des Grundwassers gegenüber Schadstoffeinträgen wird im Hinblick auf
die Filter- und Pufferfunktion der Grundwasserdeckschichten (Bodenfunktionen) abgeschätzt.
Aufgrund des mittleren Filter- und Puffervermögens der flach bis mitteltiefgründigen
Bodendeckschichten ergeben sich mittlere Risiken für die Grundwasserqualität bei wasserlöslichen
Schadstoffen.
Bewertung
Nach dem Landschaftsrahmenplan kommt dem Untersuchungsbereich eine mittlere Bedeutung
als Bereich mit sehr hohen Grundwasservorkommen zu.
Die Verringerung der Grundwasserneubildung hängt im Wesentlichen vom Grad der Versiegelung
ab.
Vorbelastung
Durch gegebene Bebauung und rechtliche Voraussetzung zur Bebauung im Bereich des Sondergebiets,
des Mischgebietes und der Fläche für Gemeinbedarf mit verbundener Flächenversiegelung
ist das Gebiet bereits vorbelastet.
2.6.2 Oberflächenwasser
Bestand
Entlang der nördlichen Gebietsgrenze verläuft ein temporär wasserführender Entwässerungsgraben,
der erhalten und durch die Ausweisung eines 5 m breiten Gewässerrandstreifens
geschützt werden soll.
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2.7 Landschaftsbild / Erholung
Bestand
Das Planungsgebiet liegt am östlichen Ortsrand der Stadt Heitersheim an der Staufener Straße
im Westen und der Johanniterstraße im Süden. Im Osten schließt sich der Römerpark an
das Gelände an.
Neben den baulichen Anlagen prägen gerade auch die vielfältigen Grün- und Freiflächen, wie
der Garten im Innenhof der Vorburg sowie der weitläufige Schlossgarten mit seinen vielfältigen
Grünfl.chen, das Bild des Malteserschlosses.
Bewertung
Das Malteserschloss mit seinen Anlagen und umgebenden Grün- und Freiflächen, v.a. auch
in Verbindung mit dem angrenzenden Römerpark, ist für das Landschafts- und Ortsbild und
für die Erholung von hoher Bedeutung.
2.8 Mensch/ Wohnen
Bestand
Das Malteserschloss befindet sich am östlichen Siedlungsrand des Kernorts der Stadt Heitersheim.
Es wird im Norden von einem Weingut und den zugehörigen Rebflächen und im
Osten vom Römerpark eingerahmt. Im Süden befindet sich die Johanniterstraße mit südlich
daran angrenzenden Rebflächen. Im Westen wiederum befindet sich die Staufener Straße
mit einer Wohnbebauung.
2.9 Kultur- und Sachgüter
Der Schlossgarten ist Bestandteil einer Gesamtanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt.
2.10 Sparsame Energienutzung
Anlagen, die der regenerativen Energiegewinnung dienen (Solaranlagen/Photovoltaik), sind
im gesamten Plangebiet grundsätzlich zulässig.
2.11 Umweltgerechte Ver- und Entsorgung
Die Ver- und Entsorgung ist durch den Anschluss an das bestehende Ver- und Entsorgungsnetz
gesichert.
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3 Wechselwirkungen zwischen den Umweltbelangen
Die zu betrachtenden Umweltbelange beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem
Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Umweltbelangen, Verlagerungseffekte
und Wirkungszusammenhänge des Naturhaushaltes, der Landschaft und des Menschen zu
betrachten. Um die verschiedenen Formen der Wechselwirkungen zu ermitteln, werden die
Beziehungen der Umweltbelange in ihrer Ausprägung ermittelt und miteinander verknüpft,
wie die folgende Tabelle zeigt:
Mensch Tiere/Pflanzen Boden/
Fläche
Wasser Klima Landschaftsbild
Mensch
Struktur und
Ausprägung des
Wohnumfeldes
und des Erholungsraumes
- Grundwasser als
Brauchwasserlieferant
und ggf. zur Trinkwassersicherung
Steuerung der
Luftqualität und
des Mikroklimas.
Beeinflussung des
Wohnumfeldes
und des Wohlbefindens.
Erholungsraum
Tiere/
Pflanzen
Störungen
und Verdrängen
von
Arten, Trittbelastung
und Eutrophierung,
Artenverschiebung
Standort und
Standortfaktor
für Pflanzen,
Standort und
Lebensmedium
für höhere
Tiere und
Bodenlebewesen
Standortfaktor für
Pflanzen und Tiere
Luftqualität und
Standortfaktor
Grundstruktur
für unterschiedliche
Biotope
Boden / Fläche
Trittbelastung,
Verdichtung,
Strukturveränderung,
Veränderung
der Bodeneigenschaften
Zusammensetzung
der Bodenfauna,
Einfluss auf die
Bodengenese
Einflussfaktor für die
Bodengenese
Einflussfaktor für
die Bodengenese
Grundstruktur
für unterschiedliche
Böden
Wasser
Eutrophierung
und
Stoffeinträge,
Gefährdung
durch Verschmutzung
Vegetation als
Wasserspeicher
Grundwasserfilter
und
Wasserspeicher
Steuerung der
Grundwasserneubildung
Einflussfaktor
für das Mikroklima
Klima
- Steuerung des
Mikroklimas z. B.
durch Beschattung
Einfluss auf
das Mikroklima
Einflussfaktor für die
Verdunstungsrate
Einflussfaktor
für die Ausbildung
des
Mikroklimas
Landschaftsbild
Neubaustrukturen,
Nutzungsänderung,
Veränderung
der
Eigenart
Vegetation als
charakteristisches
Landschaftselement
Bodenrelief - Landschaftsbildner
über die Ablagerung
von z. B. Löß
Wechselwirkungsbeziehungen der Umweltbelange (nach Schrödter 2004, verändert)
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4 Maßnahmen zur Vermeidung, Minimierung und Kompensation
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen
Auswirkungen sind dem integrierten Grünordnungsplan zu entnehmen.
5 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung
und Nicht-Durchführung der Planung
5.1 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Umweltauswirkungen können sich grundsätzlich auf alle Umweltbelange erstrecken. Dabei
sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 7a, c und d BauGB neben den Umweltbelangen Tiere, Pflanzen, Boden,
Fläche, Wasser, Klima und dem Wirkungsgefüge zwischen ihnen, der Landschaft, der
biologische Vielfalt, des Menschen, seiner Gesundheit und der Bevölkerung insgesamt, der
Kultur- und sonstigen Sachgüter auch die sonstigen Belange nach § 1 Abs. 6 S. 7 b, e – i
BauBG und nach § 1a Abs. 2 und 3 BauGB zu untersuchen. Die im Bebauungsplan vorgesehenen
planerischen Elemente (vgl. Kap. 3) erzeugen unterschiedliche Auswirkungen bau-,
anlage- und betriebsbedingter Art und teils Folgewirkungen mit variabler Reichweite und
Intensität auf die o.g. Umweltbelange.
Auswirkungen auf die Umweltbelange (Konfliktanalyse)
Im Rahmen der Darstellung der Auswirkungen sind die in den Teilbereichen bestehenden
Vorbelastungen (z. B. Flächenversiegelung, Lärmemissionen) zu nennen.
Zunächst werden die für die jeweiligen Umweltbelange relevanten Auswirkungen, die z. B.
durch Versiegelung, überbauung, Flächeninanspruchnahme oder durch verkehrsbedingte
Prozesse erzeugt werden, dargestellt. Dies sind die Auswirkungen auf die Umweltbelange
des § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB.
5.1.1 Auswirkungen auf den Umweltbelang Arten und Biotope
Der Vegetationsbestand wird im Bereich der geplanten Bebauung entfernt und bei der Zwischenlagerung
von Oberboden vorübergehend in Anspruch genommen.
Im Bereich der versiegelten Flächen werden künftig die Biotopfunktionen ganz entfallen.
Fauna
Für das Plangebiet wird eine artenschutzrechtliche Prüfung für die Tiergruppen Vögel, Reptilien,
Amphibien, Insekten und Fledermäuse durchgeführt, die zur Offenlage im Umweltbericht
berücksichtigt und als Anlage beigefügt wird.
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Beeinträchtigung: mittel – hoch (bei Inanspruchnahme wertgebender Biotopstrukturen
und vorbehaltlich artenschutzrechtlicher Prüfung)
5.1.2 Auswirkungen auf den Umweltbelang Boden
In der temporären Bauphase könnten sich bei unsachgemäßem Umgang mit Oberboden und
auf den angrenzenden Flächen von Gebäuden und Straßen Gefährdungen durch Verdichtungen
und Bodengefügever.nderungen ergeben, welche jedoch durch fachgerechten Umgang
minimiert werden können. Durch den sachgerechten Umgang mit Boden (vgl. Kap. 9.1.1)
während der Bauphase mit Oberbodenabtrag, sachgerechter Zwischenlagerung, Unterbodenlockerung
und Auftrag des Oberbodens nach Abschluss der Bauarbeiten (Rekultivierung),
sind jedoch keine nachhaltigen Beeinträchtigungen vorhandener Bodenfunktionen zu erwarten.
Eine starke Beeinträchtigung ergibt sich durch anlagebedingte zusätzliche überbauung und
Versiegelung offener Böden. Die Versiegelung von Böden bedeutet den (nahezu) vollständigen
Verlust aller natürlichen Funktionen und führt zur Bewertungsklasse 0.
Durch Baumaßnahmen (Auffüllungen, Abgrabungen, Baugruben, etc.) werden die natürlichen
Bodenschichten gestört und Boden verdichtet. Die Eingriffe in natürliche Bodenschichten
sind durch geeignete Maßnahmen zu minimieren.
In ihrer Bewertung werden die Böden im Gebiet als hochwertig eingestuft (Gesamtbewertung:
3,17). Aufgrund der zusätzlichen Versiegelung sind die Beeinträchtigungen für den
Umweltbelang Boden im Bereich der Neuversiegelung als hoch zu beschreiben.
Beeinträchtigung: hoch (im Bereich zusätzlicher Flächenversiegelung)
5.1.3 Auswirkungen auf den Umweltbelang Fläche
Die Auswirkungen durch den Flächenverlust entsprechen den beschriebenen Auswirkungen
auf den Umweltbelang Boden. Der Konfliktschwerpunkt ergibt sich durch eine anlagebedingte
zusätzliche überbauung und Versiegelung offener Böden.
Beeinträchtigung: hoch (im Bereich zusätzlicher Flächenversiegelung)
5.1.4 Auswirkungen auf den Umweltbelang Klima/ Luft
Konflikte sind infolge potenzieller zusätzlicher Flächenversiegelung und Bebauung sowie
durch den Verlust von Gehölzen zu erwarten.
Eine Minderung des Konflikts kann durch Pflanzung neuer Gehölze erreicht werden.
Beeinträchtigung: gering
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5.1.5 Auswirkungen auf den Umweltbelang Wasser
Grundwasser
Auswirkungen baulicher Art sind insbesondere dort zu erwarten, wo in Folge von Grabungsarbeiten
der schützende Bodenköper entfernt und damit die vorhandenen Deckschichten
verringert werden. Bei Unfällen mit wassergefährdenden Stoffen steigt dort die Wahrscheinlichkeit
einer Verunreinigung des Grundwassers.
Der Konfliktschwerpunkt liegt durch die zusätzliche Versiegelung bisher unversiegelter Flächen
in der lokalen geringfügigen Verringerung der Grundwasserneubildung. Eine Oberflächenwasserversickerung
über belebte Bodenschichten kann eine Minderung dieses Konflikts
erreichen und sollte untersucht werden.
Beeinträchtigung: gering
Oberflächenwasser
Entlang der nördlichen Gebietsgrenze verläuft ein temporär wasserführender Entwässerungsgraben,
der erhalten und durch die Ausweisung eines 5,0 m breiten Gewässerrandstreifens
geschützt werden soll.
Beeinträchtigung: gering
5.1.6 Auswirkungen auf den Umweltbelang Landschaftsbild und Erholung
Durch die geplante Nutzung des Plangebiets als private Internatsschule sind keine grundsätzlichen
Nutzungsänderungen geplant.
Durch die Planung ergeben sich potenzielle Konflikte durch Eingriffe in bestehende, wertgebende
Orts- und Landschaftsstrukturen. Bei einem weitgehenden Schutz und Erhalt der Gesamtanlage
einschließlich der Grünfl.chen sowie der Gewährleistung einer öffentlichen Zugänglichkeit
der Innenhöfe und des Schlossgartens, sind allerdings keine erheblichen Auswirkungen
auf das Schutzgut zu erwarten.
Beeinträchtigung: mittel
5.1.7 Auswirkungen auf den Umweltbelang Mensch / Wohnen
Während der Bauphase ist vor allem mit immissionsbedingten Belastungen zu rechnen. Dies
sind in erster Linie Lärm, der durch Baumaschinen und den Schwerlastverkehr verursacht
werden kann, sowie verkehrsbedingte als auch visuelle Beeinträchtigungen.
Durch die geplante Nutzung des Plangebiets als private Internatsschule kommt es zu keiner
grundsätzlichen Nutzungsänderung, sodass diesbezüglich keine Nutzungskonflikte zu erwarten
sind.
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Im Gegensatz zur heutigen Situation kann es aufgrund der steigenden Nutzerzahl (Schülerinnen
und Schüler, Lehrerinnen und Lehrer, Gäste), die sich auch auf den Freiflächen außerhalb
der Gebäude aufhalten werden, zu höheren Lärmemissionen kommen. Ein gegenüber
der Bestandssituation erhöhter Lärmpegel ist auch aufgrund einer steigenden Anzahl an
PKW-Fahrten zu erwarten.
Die höheren Lärmemissionen werden aber dennoch als verträglich eingestuft, insbesondere
da im unmittelbaren Umfeld des Malteserschlosses eine Wohnnutzung nur in einem untergeordneten
Teilbereich westlich der Staufener Straße stattfindet.
Beeinträchtigung: gering
5.1.8 Auswirkungen auf den Umweltbelang Kultur- / Sachgüter
Der Schlossgarten ist Bestandteil einer Gesamtanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt.
Konflikte könnten durch die Anlage von Sportanlagen (Beachvolleyball, Sprunggrube, Tartanbahn
o. ä.) im westlichen Teilbereich des Schlossgartens entstehen.
Eine Minderung des Konflikts kann dadurch erreicht werden, dass diese nur in untergeordneter
Form zugelassen werden und der Anteil der unversiegelten Grünfl.chen überwiegen
muss. Der östliche Teil des Schlossgartens wiederum sollte in Gänze als Grünfl.che erhalten
bleiben (Ausweisung als FFH-Mähwiese).
Beeinträchtigung: gering – mittel
5.1.9 Auswirkungen auf die Wechselwirkungen
Wechselwirkungen der Umweltbelange untereinander sind, soweit erkennbar und von Belang,
bereits in den einzelnen Kapiteln über die Umweltbelange behandelt worden.
Die Wechselwirkungen im Zuge von Baumaßnahmen, die durch die Aufstellung des Bebauungsplans
zustande kommen, beziehen sich im Wesentlichen bei Flächeninanspruchnahme,
Bodenzerstörung, Versiegelung auf den Umweltbelang Boden und Fläche. Dadurch werden
gleichzeitig Wirkungen auf die Umweltbelange Wasser, Arten/Biotope, Klima, Landschaftsbild
und Mensch/Wohnen indiziert.
Sonstige größere Beeinträchtigungen der Wechselbeziehungen zwischen den Umweltbelangen
sind durch die Planung nicht zu erwarten.
5.1.10 Vertr.glichkeitsprüfung mit den Erhaltungszielen der Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung (Natura 2000)
Schutzgebiete mit europäischer und nationaler Bedeutung (Natura 2000, LSG oder NSG) sind
im Planungsgebiet selbst und im näheren Umfeld nicht vorhanden.
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5.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nicht-Durchführung der
Planung
In der Begründung des Bebauungsplans wird bereits auf die Erforderlichkeit der Ausweisung
eingegangen. Bei Verzicht auf die Planung ("Nullvariante") wäre eine Weiterführung der bisherigen
Nutzung am wahrscheinlichsten. Dabei würden die meisten Umweltbelange kaum
verändert.
6 Sonstige Vorgaben zum Umweltbericht
6.1 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Bei der Betrachtung anderweitigen Planungsmöglichkeiten sind die Ziele und der räumliche
Geltungsbereich des Bauleitplans zu berücksichtigen.
Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wurden die Belange von Grünordnung
aufgegriffen und berücksichtigt. Der Bebauungsplan ist auf eine flächensparende Bebauung
ausgerichtet.
6.2 Auswirkungen durch schwere Unfälle und Katastrophen
Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine besondere Anfälligkeit der im Plangebiet zulässigen
Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen.
6.3 Merkmale der verwendeten technischen Verfahren und Hinweise auf Schwierigkeiten
Die verwendeten Bewertungsmethoden bei der Ausarbeitung des Umweltberichts und der
Eingriff- /Ausgleichsbilanz sind im Kapitel "Integrierter Grünordnungsplan" aufgezeigt.
Die berücksichtigten und eingearbeiteten Gutachten und Planungsgrundlagen sind dem Kapitel
"Bestandsaufnahme Umweltbelange" zu entnehmen.
Besonderheiten bei den technischen Verfahren zur Umweltprüfung sind derzeit nicht vorgesehen.
Aussage zu kumulierenden Auswirkungen der Vorhaben im Plangebiet mit Vorhaben in benachbarten
Plangebieten können nicht getroffen werden, da die dafür notwendigen Datengrundlagen
nicht vorliegen.
über die Arten und Menge an Emissionen von Schadstoffen, Lärm, Erschütterung, Licht,
Wärme und Strahlung sowie der Verursachung von Belästigungen kann aufgrund fehlender
Daten keine Aussage getroffen werden. über die Art und Menge der zu erwartenden Abfälle
liegen keine Angaben vor.
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6.4 überwachung der erheblichen Auswirkungen bei der Durchführung des Bauleitplans
auf die Umwelt
Ziel der Umweltüberwachung ist die Prüfung, ob bei der Durchführung von Plänen Umweltauswirkungen
eintreten, die bei den Prognosen der Umweltauswirkungen in der Erstellung
des Umweltberichts nicht, bzw. nicht in der entsprechenden Ausprägung ermittelt worden
sind. Gegenstand der Umweltüberwachung sind erhebliche prognostizierte Umweltauswirkungen
im Hinblick darauf, ob sie z. B. in prognostizierter Intensität, räumlicher Ausbreitung
und zeitlichem Verlauf auftreten.
überwachung innerhalb des Geltungsbereichs:
überwachung auf privaten Flächen: Damit die Festsetzungen eingehalten werden, wird die
Stadt alle rechtlichen Möglichkeiten (u.a. § 178 BauGB) nutzen. Im Rahmen der Umsetzung
des Bebauungsplanes ist die Einhaltung der GRZ-Flächen zu kontrollieren.
überwachung auf öffentlichen Flächen: Die Umsetzung der festgesetzten grünordnerischen
Maßnahmen ist durch die Stadt Heitersheim sicherzustellen.
überwachung außerhalb des Geltungsbereichs:
Maßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs und deren überwachung werden ggf. im weiteren
Verfahren erarbeitet und zur Offenlage ergänzt.
6.5 Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich
durch die Planung berührt werden kann, sind entsprechend § 3 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 zu
unterrichten und zur äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad
der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 aufzufordern. Hieran schließt sich das Verfahren
nach Absatz 2 auch an, wenn die äußerung zu einer änderung der Planung führt.
Die Ergebnisse der Trägerbeteiligung nach BauGB werden in den Umweltbericht eingearbeitet.
7 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Durch die vorliegende Planung sind im Bereich zusätzlicher Flächenversiegelung umwelterhebliche
Auswirkungen auf die Umweltbelange Boden und Fläche zu erwarten. Die Auswirkungen
auf den Umweltbelang Arten/ Biotope sind bei der Inanspruchnahme wertgebender
Biotopstrukturen und in Abhängigkeit der artenschutzrechtlichen Prüfung als mittel bis hoch
einzustufen. Für den Umweltbelang Klima/ Luft sind durch die geringe zusätzliche Versiegelung
geringe Konflikte für die mikroklimatische Situation im Plangebiet zu erwarten. Durch
die Planung ergeben sich für den Umweltbelang Landschaftsbild/ Erholung potenziell mittleStadt
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re Beeinträchtigungen; bei einem weitgehenden Schutz und Erhalt der Gesamtanlage einschließlich
der Grünfl.chen sowie der Gewährleistung einer öffentlichen Zugänglichkeit der
Innenhöfe und des Schlossgartens sind aber keine erheblichen Auswirkungen auf den Umweltbelang
zu erwarten. Für die Umweltbelange Grundwasser/ Oberflächenwasser sind
während der Bauphase Beeinträchtigungen durch Unfälle nicht auszuschließen. Außerdem
sind während der Bauphase durch die zu erwartenden Lärm- und Schadstoffbelastungen
Beeinträchtigungen für den Umweltbelang Mensch zu erwarten. Für den Umweltbelang Kultur-/
Sachgüter könnten durch die Anlage von Sportanlagen im westlichen Teilbereich des
Schlossgartens geringe bis mittlere Konflikte entstehen.
Zum Ausgleich unvermeidbarer Eingriffe in den Naturhaushalt sind Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
vorgesehen, die im Verfahrensverlauf näher erläutert werden.
8 Quellen
· Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg (LUBW) (2010): Das Schutzgut Boden
in der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung: Bodenschutz 24. Arbeitshilfe.
· REGIONALVERBAND SüDLICHER OBERRHEIN (Hrsg.) (2017): Regionalplan Südlicher
Oberrhein: Regionalplan 3.0.
· REGIONALVERBAND SüDLICHER OBERRHEIN (Hrsg.) (2013): Landschaftsrahmenplan
Südlicher Oberrhein
· REGIONALVERBAND SüDLICHER OBERRHEIN (Hrsg.) (2006): Regionale Klimaanalyse
Südlicher Oberrhein (REKLISO)
· Flächennutzungsplan der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft (VVG) Heitersheim/
Ballrechten-Dottingen/ Eschbach
· TRINATIONALE ARBEITSGEMEINSCHAFT REKLIP (1995): Klimaatlas Oberrhein Mitte –
Süd, Atlas und Textband
· Jenne (2006): Landschaftsplan der Gemeinden Heitersheim, Ballrechten-Dottingen
und Eschbach
· öKOKONTOVERORDNUNG (öKVO) (2010): Verordnung des Ministeriums für Umwelt,
Naturschutz und Verkehr über die Anerkennung und Anrechnung vorzeitig durchgeführter
Maßnahmen zur Kompensation von Eingriffsfolgen. Fassung vom 19.12.2010.
· LGRB (2019): Digitale Bodenkarte von Baden-Württemberg M 1 : 50.000
· LGRB (2019): Digitale Geologische Karte von Baden-Württemberg M 1 : 50.000
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Internet:
· Daten- und Kartendienst der LUBW (Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg)
(2019): Umwelt-Daten und –Karten Online (UDO). http://udo.lubw.badenwuerttemberg.
de/public/
· Kartenviewer des LGRB (Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau):
http://maps.lgrb-bw.de/
· Geoportal Raumordnung Baden-Württemberg: https://www.geoportalraumordnung-
bw.de/kartenviewer
9 Integrierter Grünordnungsplan
9.1 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen
Auswirkungen
Grundlage der Eingriffs-/ Ausgleichbilanzierung ist das Bewertungsverfahren der ökokontoverordnung.
Die Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-
Württemberg (LUBW) bietet mit diesem Verfahren eine Anleitung zur Bewertung von Biotoptypen
sowie der Anerkennung und Anrechnung zur Kompensation von Eingriffsfolgen.
Kernpunkt des Verfahrens ist eine standardisierte Bewertung auf der Basis einer 64-Punkte-
Skala, die jedem Biotoptyp einen Grundwert zuweist. Diesen Grundwerten können je nach
Zustand des Biotoptyps Zu- und Abschläge angerechnet werden. Zusätzlich zu der Bewertung
des Umweltbelangs Arten und Biotope findet in dieser Untersuchung eine beschreibende
Bewertung der übrigen Umweltbelange statt (Wasser, Klima, Landschaftsbild, Mensch/
Wohnen, Sach- und Kulturgüter). Hier wurde eine 5-stufige Klassifizierung vorgenommen
(sehr gering - gering - mittel - hoch - sehr hoch).
Bei den umweltrelevanten Maßnahmen ist zwischen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
einerseits und Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen andererseits zu unterscheiden.
Bei den Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen handelt es sich zunächst um allgemeine
umweltschützende Maßnahmen, die unter Würdigung der örtlichen Situation, der geplanten
Nutzungen und den in der Bestandanalyse festgestellten Wertigkeiten von Natur
und Landschaft im Rahmen der Abwägung im Bebauungsplan festgesetzt wurden. Sie sind
Bestandteil der städtebaulichen Konzeption und beruhen im Wesentlichen auf den in § 1
BauGB formulierten Anforderungen nach nachhaltigen städtebaulichen Entwicklungen.
Die mit dem Eingriff verbundenen Beeinträchtigungen der Umweltbelange, die nicht vermieden
oder vermindert werden können, werden dagegen soweit wie möglich im Rahmen
der Abwägung ausgeglichen. Sie bemessen sich aus Art und Schwere der zu erwartenden
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Eingriffe unter Berücksichtigung der positiven Wirkung der Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen.
Die Beurteilung des Vorhabens, d. h. die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz, wird
im Zusammenhang mit den Ausgleichmaßnahmen dargestellt.
9.1.1 Vermeidung und Verringerung von Eingriffen
§ Erhaltung der natürlichen Bodenfunktionen auf den verbleibenden Grünfl.chen
(Mutterbodenschutz, Bepflanzung bzw. Begrünung).
§ Möglichst kein Einbau kulturfähigen Bodenmaterials bei Umlagerung
§ Massenausgleich
§ Baustelleneinrichtung: Oberboden abschieben, sichern, sachgerecht bewirtschaften.
Nach Abbau der Baustelleneinrichtung sind Verdichtungen im Unterboden vor dem
Auftrag von Oberboden zu beseitigen.
9.1.2 Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz
9.1.2.1 Arten und Biotope
Die Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz für den Umweltbelang Arten und Biotope wird im weiteren
Verfahrensverlauf aufgestellt und zur Offenlage konkretisiert. Ggf. anfallende Ausgleichsmaßnahmen
werden ebenfalls im weiteren Verfahrensverlauf konkretisiert.
9.1.2.2 Boden
Eingriff
Der Umweltbelang Boden wird gemäß der Arbeitshilfe "Das Schutzgut Boden in der naturschutz-
rechtlichen Eingriffsregelung" (LUBW, 2012) mit seinen einzelnen Bodenfunktionen
bilanziert:
- Natürliche Bodenfruchtbarkeit
- Ausgleichskörper im Wasserkreislauf
- Filter und Puffer für Schadstoffe
- Sonderstandtort für naturnahe Vegetation.
Mit Hilfe von Kenngrößen des Bodens werden diese Funktionen entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit
in die Bewertungsklassen 0 (versiegelte Flächen, keine Funktionserfüllung) bis
4 (sehr hohe Funktionserfüllung) eingeteilt. Für die Bodenfunktion "Sonderstandort für naturnahe
Vegetation" werden nur Standorte der Bewertungsklasse 4 (sehr hoch) betrachtet.
Erreicht die Bodenfunktion "Sonderstandort für naturnahe Vegetation" die Bewertungsklasse
4 (sehr hoch), erhält der Boden auch in der Gesamtbewertung die Wertstufe 4.
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gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
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In allen anderen Fällen wird die Wertstufe des Bodens, durch das Bilden des arithmetischen
Mittelwerts, aus der (Einzel-)Bewertung der weiteren drei Bodenfunktionen ermittelt.
Während der Bauphase findet eine temporäre Beanspruchung von Boden statt. Wie unter
Kap. 5.1.2 und 9.1.1 erläutert, sind bei sachgerechtem Umgang mit Boden während der Bauphase,
mit Oberbodenabtrag, sachgerechter Zwischenlagerung, Unterbodenlockerung und
Auftrag des Oberbodens nach Abschluss der Bauarbeiten (Rekultivierung) Veränderungen
des Bodengefüges möglich, jedoch keine nachhaltigen Beeinträchtigungen vorhandener Bodenfunktionen
zu erwarten, so dass auf eine detaillierte Bilanzierung der temporären Eingriffe
verzichtet werden kann.
Der Kompensationsbedarf für den Eingriff in den Umweltbelang Boden sowie die Kompensationsmaßnahmen
zum Ausgleich der Eingriffe werden zur Offenlage konkretisiert.
9.2 Kompensation – Grünplanerische Festsetzungen
9.2.1 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 und Abs. 6 BauGB
§ Wege-, Hof- und Stellplatzflächen sowie deren Zufahrten sind in einer wasserdurchlässigen
Oberflächenbefestigung (z. B. Pflaster mit Rasenfugen bzw. anderen wasserdurchlässigen
Fugen, Schotterrasen, wassergebundene Decke) auszuführen, sofern
auf diesen Flächen nicht mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird
(auch Be- und Entladen).
§ Zum Schutz nachtaktiver Insekten wird die Verwendung UV-anteilarmer Außenbeleuchtung
zur Minderung der Fallenwirkung festgesetzt (z.B. Natriumdampf-
Niederdrucklampen).
§ Kupfer-, zink- oder bleigedeckte Dächer und Dachgauben sind nur zulässig, wenn sie
beschichtet oder in ähnlicher Weise behandelt sind, so dass keine Kontamination des
Bodens durch Metallionen zu befürchten ist.
§ Die in der Planzeichnung mit "F1" gekennzeichnete private Grünfläche (FFHMähwiese)
ist zu erhalten und weiterzuentwickeln. Zur Erhaltung und Entwicklung
einer artenreichen Magerwiese erfolgt eine zweimal jährliche Mahd im Juni und September
mit Abtransport des Schnittguts. Der zweite Schnitt kann durch eine extensive
Beweidung ersetzt werden, bis der Aufwuchs weitgehend abgeweidet ist. Eine
Düngung der Fläche ist nicht zulässig. Die Obstbäume innerhalb der Fläche sind
durch einen Verjüngungs- und Revitalisierungsschnitt zu pflegen.
§ Die in der Planzeichnung mit "F2" gekennzeichnete private Grünfl.che mit Streuobstwiese
ist zu erhalten. Zum Erhalt und zur Entwicklung einer Extensivwiese ist eiStadt
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gemäß §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB
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ne ein- bis zweimal jährliche Mahd der Wiese mit Abfuhr des Schnittguts vorzunehmen.
Eine Düngung der Fläche ist nicht zulässig. Pflege der Obstbäume durch Verjüngungs-
und Revitalisierungsschnitt.
§ Die in der Planzeichnung mit "F3" gekennzeichneten Gewässerrandstreifen sind mit
ihren Feldgehölzen und Einzelbäumen zu erhalten.
§ Die in der Planzeichnung mit "Parkanlage" gekennzeichnete private Grünfl.che ist
durch eine angepasste Pflege in ihrem Bestand dauerhaft zu sichern.
§ Die in der Planzeichnung mit "Kräutergarten" und "Klostergarten" gekennzeichneten
privaten Grünfl.chen sind durch eine angepasste Pflege in ihrem Bestand dauerhaft
zu sichern.
9.2.2 Maßnahmen innerhalb des Planungsgebiets - Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen nach § 9 (1) Nr. 25a BauGB
§ Die in der Planzeichnung gekennzeichneten Gehölze sind dauerhaft zu erhalten, zu
pflegen und bei Verlust zu ersetzen. Der Kronentraufbereich zuzüglich 1,5 m ist auf
Dauer von überbauung, Versiegelung und Verdichtung freizuhalten. Während der
Durchführung von Erd- und Bauarbeiten sind diese Bäume einschließlich ihres Wurzelraums
zu sichern.
Weitere Maßnahmen innerhalb des Planungsgebiets zur Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern
und sonstigen Bepflanzungen nach § 9 (1) Nr. 25a BauGB werden zur Offenlage konkretisiert.
9.3 Zusammenfassende "Eingriffs-/Ausgleichs"- Bewertung gemäß § 15 BNatSchG
Eine zusammenfassende Eingriffs-/ Ausgleichsbewertung erfolgt nach der Aufstellung der
Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzen für die Umweltbelange Arten und Biotope sowie Boden zur
und wird dementsprechend zur Offenlage dargestellt.
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10 Pflanzenliste
10.1 Pflanzenliste für Flächen mit allgemeinen Festsetzungen
Eine Pflanzenliste (beispielhafte Vorschlagsliste) für Flächen mit allgemeinen Festsetzungen
wird zur Offenlage ergänzt.

Aus dem Gemeinderat

(Auszug aus Amtsblatt Heitersheim xx.10.2019)